Adv

martedì 24 novembre 2009

Natale in Banca

Le occasioni fioccano a Natale anche sul web. Soprattutto sul web. Mai come quest'anno anche da noi il Natale porta tanti bei prodotti da tutto il mondo acquistabili con un paio di clic e con una carta di credito. Il problema sono le truffe, gli scam, come ha informato anche McAfee con il suo elenco delle 12 truffe di Natale (Leggi qui). Ma si tratta comunque di fare attenzione e di usare, possibilmente, una carta prepagata visto che oggi sono identiche alle carte di credito nelle funzionalità e in più sono sicure perché è possibile riempirle con il denaro che serve e niente di più e in alcuni casi anche disattivarle subito dopo l'uso (Leggi qui)

Proprio la prepagata è l'idea regalo delle banche a Natale. Idea non nuova, prima ad offrire la sua, era stata Banca Sella già nel 2006 con cofanetto regalo. Oggi UniCredit Banca propone la sua nuova Genius Card in formato ragalo per figlio o figlia (la pubblicità prevede solo un ragazzo barbuto chissà come mai...) e lo fa anche Intesa Sanpaolo per la nuova SuperFlash che, tra l'altro, per chi è milanese, è proposta nella nuova versione PayPass per pagare fino a 25 euro senza inserire Pin o strisciare la carta, una specie di borsellino elettronico senza contatto (contactless).

Veramente Intesa Sanpaolo chiama a raccolta a Natale chiunque non abbia idee regalo innovative e propone molto di più: mutui, prestiti agevolati, il conto zerotondo, e così via. L'anno scorso una BCC invitò addirittura Babbo Natale in filiale per attirare famiglie con bambini.

L'idea migliore quest'anno, però, secondo molti, potrebbe essere quella proposta da alcune associazioni di consumatori: anticipare al 15 dicembre, meglio ancora sarebbe al 13, giorno di Santa Lucia ancora festeggiata nel Veneto e in alcune località del Centro Sud, la cosiddetta moratoria dei mutui e prestiti prevista o comunque annunciata per gennaio 2010 da Abi. Sarebbero "circa 400mila i nuclei familiari interessati da una forte diminuzione del reddito, causata da cassa integrazione e licenziamenti, oltre che dagli effetti della crisi economico-finanziaria", si legge in una nota delle Federconsumatori. Tutto questo mentre le banche hanno già messo le mani avanti e affermano che sulla moratoria, pur giustissima, ognuna deciderà per sé.

Ultima ora: Leggi qui l'accordo sulla moratoria

domenica 15 novembre 2009

Fisso o variabile, l'eterno dilemma

Abbiamo il tasso fisso più caro in Europa e per di più molte famiglie hanno cambiato dal variabile al fisso quando i tassi erano davvero molto alti. E adesso non sanno più come fare per disfarsene. Ma ci sono alcune offerte nuove e soprattutto c'è sempre modo di tasferire il mutuo a un'altra banca a costi azzerati.

Ecco le ultime domande e risposte di mutuiaconfronto.com . Ricordo che il modo più veloce di ricevere risposta è postare nel nuovo Forum community di OF Virgolette.net dove è anche possibile discutere di questi temi e scambiarsi esperienze.

Domanda di Rosario n. 1: "Devo ancora alla mia banca per un mutuo a tasso fisso prima casa 34.000 euro. La rata è abbastanza alta (691,00 euro). Vorrei rinegoziare il mutuo chiedendo 100.000,00 euro in più per un'abitazione che mi piace di più. Oppure mi conviene chiedere a un'altra banca. Cosa devo fare?"

Risposta: Prima di tutto ti informo che per un mutuo di 134mila euro lei deve guadagnare almeno 70 mila euro l'anno con spese contenute oppure avere un garante insieme a lei come la moglie o altri di famiglia che sottoscivano la
fidejussione. Detto questo, lei può senz'altro chiedere un nuovo mutuo con il quale estingue il precedente e qualora trovasse un'offera migliore può ovviamente richiederlo a un'altra banca. Consideri magari se puo' di chiederne almeno 150.000 così riesce anche ad includere le spese notarili e magari quelle di un'assicurazione vita dato che la cifra è piuttosto consistente. Le ricordo che per estinguere la precedente ipoteca non le deve essere richiesto alcunché nè dalla banca nè dal notaio.

Domanda da Rosario n. 2: "E se volessi chiedere un mutuo al 100%?"

Risposta: Qui la cosa è molto più difficile dato che sono poche le banche ad offrire un mutuo LTV, cioè oltre l'80% del valore dell'immobile dato in garanzia. Inoltre oggi le banche tendono a ipotecare al 200% e anche oltre mentre prima della crisi la percentuale massima era pari al 150%. Sono soprattutto le popolari e le BCC a offrire ancora questa possibilità solo per clienti che offrono garanzie.

Domanda da Antonius: "Sono venuto a sapere che la mia banca ha cartolarizzato il mio mutuo. Posso ancora rinegoziarlo e anche surrogarlo presso un'altra banca?"

Risposta: Certamente. La società veicolo non ha nessun tipo di rapporto con lei, ma solo verso la banca. In altre parole la banca è tenuta a trattare il mutuo cartolarizzato come qualsiasi altro mutuo: c'è un pero'. Molte banche utilizzano la scusa della cartolarizzazione epr tirare le cose in lungo o peggio per non concedere rinegozazioni. Si ricordi di non perdere tempo e di contattare l'ufficio reclami della banca segnalando il problema e informando che è pronto a denunciare la cosa anche al nuovo Arbitro Bancario Finanziario (Leggi qui)

Domanda di Ferlaz: "Pago il mutuo che è a tasso fisso da un paio di anni e oggi mi farebbe molto comodo risparmiare qualcosa rispetto alla rata attuale. La rata attuale e' di 1100. Mentre un variabile attualmente (ma chiaramente non so per quanto tempo ) mi farebbe risparmiare circa 300 al mese, un mutuo a tasso fisso al contrario non mi farebbe risparmiare quasi niente. Che faccio? Rischio?"

Risposta: Dato che ha solo 24 rate pagate non credo che glielo surrogheranno, in caso invece lo facessero va benissimo il mutuo variabile con CAP, ma attenzione oggi costa meno domani costerà un po' di più di quel che paga oggi. C'è poi inoltre anche la possibilità di un fisso che parte variabile per due anni, die in uno quindi, cioè un tasso misto partenza tasso variabile con tasso fisso già deciso oggi.

Domanda (lunga) di Rosaria Maria: Non so a chi rivolgermi per denunciare una.... truffa celata dietro un mutuo bancario con la Omissis! I fatti: nel giugno 2007, dopo aver atteso inutilmente la concessione di un mutuo prima casa da un Istituto Bancario che dopo mesi me lo ha rifiutato facendomi correre il rischio di perdere la casa e la caparra anticipata al venditore, vengo a conoscenza della Omissis che sembrerebbe essere più elastica nelle valutazioni e nella concessione dei mutui. Avvio quindi le pratiche necessarie e finalmente riesco a rogitare. Premetto che sono una donna monoreddito con un impiego a tempo indeterminato e percepisco un assegno dal mio ex marito. Il mutuo consigliatomi dalla banca è stato quello con tasso variabile e rata costante, in quanto io, vista la precaria situazione economica avevo la necessità di contare sulla sicurezza dell'importo mensile più che sulla durata più o meno lunga del mutuo.
Per il primo anno tutto ok! La rata mensile è stata, come sottoscritto, di circa 1200 euro al mese. Ma allo scadere del primo anno di pagamenti, sempre regolari, mi trovo un rid sul conto corrente di quasi 1400 euro! Chiamo più che allarmata la Banca ed un funzionario mi risponde in maniera serafica e senza problemi (per lui no ma per me....) che ogni anno venivano addebitate non so quali spese (200 euro!!!!) e mi informava che comunque dal mese successivo la rata non sarebbe stata più di 1200 ma di 1250 euro. Motivo? L'adeguamento ISTAT. Io rischio un collasso perchè penso che tutti i miei calcoli, sacrifici, timori, notti insonni, speranze di avere una casa...... verranno vanificati da un raggiro fattomi proponendomi un prodotto che non era affatto adeguato alle mie capacità economiche. Rivoltami ad altre Banche online, che poi mi hanno contattato telefonicamente tramite i loro promotori, mi è stato detto che rata costante per loro è dire che se la prima rata è di 1200 euro anche la 300esima rata sarà di 1200 euro! E che il contratto applicatomi dalla Omissis sembrerebbe una piccola (Piccola???!!!) truffa! Per affondare e vorrei evitare di annegare.... cosa posso fare? A chi posso rivolgermi? Vorrei un mutuo più equo e che mi desse la possibilità di programmare il futuro invece di rendermelo sempre più precario..."


Risposta: L'adeguamento Istat è previsto in molti contratti a rata costante e durata e tasso variabili. Rilegga il contratto e verifichi. Se così non fosse faccia denuncia alla banca attraverso l'ufficio reclami e, atteso un mese senza esito (ma spero che al contrario le rispondano), inoltri la deuncia all'Arbitro Bancario Finanziario (Leggi qui). Credo che alla sua banca non convenga rischiare la faccia su questo e troverà sicuramente un accordo ad esempio con un tasso fisso adeguato alle sue esigenze.

Domanda di Alessandro: "Ho un mutuo a tasso fisso con Omissis al 5,51% a 30 anni, anni restanti 28. Giorni fa sono stato alla banca Omissis dove mi hanno proposto di surrogare con loro con un variabile cap con tetto massimo del 5,50 a 25 anni, facendo un po i conti adesso potrei sfruttare i tassi bassi, e anche se sicuramente ci sara' il rialzo dell'euribor il mio tetto max sara' sempre come quello del mio mutuo a tasso fisso attuale, ma avrò guadagnato 3 anni di mutuo passando dai restanti 28 ai 25. L'altra offerta che mi e' stata fatta è er un fisso al 5% compreso di spreed sempre
a 25 anni adesso sono un po' confuso se accettare quello variabile con cap sfuttando i tassi bassi o andare sul fisso."


Risposta: I tassi oggi sono così bassi e a quanto sembra rimarranno così bassi così a lungo che forse le conviene assumersi un piccolo rischio e scegliere il variabile con il tetto massimo.

Domanda di Tere: "Ho un mutuo di 210.000 a 30 anni a tasso fisso con un ISC del 4,95 %. Mi conviene chiedere una surroga? Se sì a tasso fisso, misto o variabile con cap (fino a che valore)?"

Risposta: Le conviene optare per un variabile con cap accorciando il periodo di ammortamento a 20 anni massimo. Ma anche un fisso al 4,95% Taeg è ottimale e quindi io non perderei tempo e me lo terrei caro dato che l'importo richiesto è anche molto elevato.

Domanda di Crema20: "Per darmi un tasso vantaggioso le banche che ho consultato mi costringono ad accendere un'assicurazione vita. Ma le sembra giusto?"


Risposta: E' una garanzia in più per la banca, oltre che per lei e io l'accetterei. Ma faccia attenzione al tipo di assicurazione che le viene proposta e provi anche a chiedere un preventivo a una compagnia di assicurazione diversa da quella proposta dalla banca tanto per fare un confronto.

giovedì 15 ottobre 2009

mercoledì 14 ottobre 2009

Miglior Mutuo e Migliore banca per i mutui 2009


C'è chi si è lamentato con me per il mio penultimo post (Leggi qui) dove racconto la storia di tre giovani alle prese con la fatica di farsi una casa richiedendo un mutuo. Fatica che diventa sempre più pesante oggi di fronte alla crisi del credito. Ecco perché abbiamo voluto premiare mutui accessbili anche a chi non se lo potrebbe permettere oggi: MigliorMutuo09, Quarta edizione di Of-MigliorMutuo (Leggi qui), è Mutuo Protezione di Banca Monte dei Paschi di Siena. Al secondo posto Domus Fisso di Intesa Sanpaolo e al terzo Zaffiro Giovani di Banca Sella. Premio migliore emittente a Veneto Banca Holding, che mantiene nella sua offerta ancora un mutuo al 120%. Vi invito a leggere l'elenco dei vincitori e in più a verificare chi ha vinto (e ha perso) nel sondaggio sulla migliore (o peggiore) banca per i mutui 2009 a cui molti di voi hanno partecipato e che ringrazio. Buona lettura.

venerdì 9 ottobre 2009

Prima di chiedere un prestito (o un mutuo) torna a scuola!

In attesa di conoscere i nomi dei mutui migliori del 2009 e quelli della banca migliore (o peggiore) la prossima settimana, segnalo un esempio di informazione sul web che mi piace.

Agos e Ducato hanno aperto una scuola sul web con Youtube (Vedi qui) www.youtube.it/agoseducato un canale per imparare l'ABC del credito al consumo. Ad Agos promettono che questo è "solo il primo passo di un progetto più ampio che prevede l'utilizzo anche di altri canali". L'educazione finanziaria è fondamentale oggi quando si vive più sul debito di un tempo, sia per motivi contingenti (la crisi), sia per una situazione finanziaria particolare che vede tassi applicati al denaro tra i più bassi degli ultimi 50 anni. La scuola è in pratica un canale video che comprende tre aree tematiche: l'ambito "consumer", rivolto a chiunque intenda usufruire in modo consapevole del credito al consumo; quella "business", indirizzata ai partner commerciali; l'area "contributi esterni", che ospita le videointerviste presentate da professionisti autorevoli. prima o poi ci penso e ne pubblico una anch'io. Fatemi sapere se vi piace.


UN ESEMPIO DI VIDEO-SCUOLA

mercoledì 16 settembre 2009

martedì 15 settembre 2009

Tre storie dell'estate
Come farsi la casa (senza il mutuo!)

Le vacanze sono passate da un po'. Il tema mutui non mi ha abbandonato, mai. Perché chi più, chi meno tutti ormai hanno avuto a che fare con una banca e con un finanziamento. E visto che sono diventata, mio malgrado, la "signora dei mutui", mi parlano tutti dei loro problemi. Tra i tanti ho scelto tre racconti emblematici. Perché sono tre casi in cui le persone, tutti giovani, avevano chiesto un prestito per la casa dei sogni, ma ne hanno fatto a meno. Almeno in Italia. C'è il caso di Mariangela, che doveva ristrutturare la casa dei suoceri per andarci ad abitare con il marito e per questo ha chiesto un mutuo, garantito dai genitori, alla banca dove i suoi e lei stessa avevano depositato anno dopo anno stipendio, pensione e i sudatissimi risparmi. C'è il caso di Pietro, che si deve sposare a breve e vorrebbe chiedere il denaro per costruire una casa accanto a quella del padre e che lo ha chiesto alla sua banca, alla quale non bastavano come garanzia nemmeno i due stipendi onoratissimi da dipendente a tempo determinato dei due nubendi. Ci voleva anche la fidejussione del padre. E così Pietro ha trovato un'altra strada. E c'è, finalmente, Anna che ce l'ha fatta, a comperare casa con l'aiuto di una banca. Ma non Italia. I nomi sono ovviamente di fantasia.

Mariangela
Lei è infermiera professionista in ospedale e il marito è imprenditore. Figlia unica di genitori con pensione e casa di proprietà. Il marito ha la mamma anziana che vive in una casa di proprietà grande, ma da sistemare se si vuole abitare insieme senza pestarsi i piedi e con tutti i servizi nuovi ed efficienti. Si fanno due conti la sera insieme e cifra più cifra meno il budget è di 70mila euro: ci sono da rifare tetto, bagni, infissi, buttare giù qualche muro e tirarne su qualche altro. C'è da pagare il geometra, l'arredatore, i muratori, l'idraulico, l'elettricista, in altre parole una vera impresa. I preventivi sono chiari: meno di 60mila non si fa niente e poi c'è quel caminetto così bello...Mariangela chiede 50mila euro alla sua banca, dando in garanzia i 20mila messi insieme con i risparmi. Il direttore ovviamente non li conosce nemmeno anche se hanno il conto lì da almeno 35 anni, da quando la filiale apparteneva alla Popolare che oggi fa parte del grande gruppo internazionale. Guarda il cedolino di lei e storce il naso, chiede il 740 del marito e storce il naso: è imprenditore, oggi va bene, ma domani. C'è la crisi nel settore in cui lui lavora. Mariangela fa intervenire mamma e papà. La mamma, agguerittissima, riesce a strappare un buon tasso fisso per un periodo di 15 anni. Tutto bene. Fino a quando non si va a fare il contratto: il Notaio legge lentamente, per fortuna, e così si viene a scoprire che il prodotto non è affatto a tasso fisso, ma misto. Parte cioè con un fisso a 5 anni e poi si vedrà. Il direttore non c'è, ma il Notaio si fa dare la documentazione e si scopre, tra le righe scritte in corpo 8, che dopo 5 anni in un caso o nell'altro il tasso sarà diverso, potrebbe andare bene, ma anche male. "Alt", il contratto non viene più sottoscritto. La mamma e il papà si sentono presi in giro e provvedono subito a chiudere anche il conto e così fa pure Mariangela. Meglio i soldi sotto il materasso. Al diavolo la vecchia cara banca. Che si fa? Mariangela si fa due conti e capisce che i preventivi lievitano soprattutto, perché tutto il materiale, dagli infissi, all'arredo bagno vengono caricati di costi non così chiari. E così inizia a chiedere in giro a chi vende arredo bagno, infissi, marmo, perfino la calce e il gesso, il colore per i muri. Trascorre i fine settimana in giro tra i cantieri e così riesce ad acquistare il materiale che occorre a prezzi addirittura scontatissimi, visto che c'è la crisi. Assume per un mese due muratori professionalmente capaci, un idraulico per una settimana e un elettricista, pagandolo a ore e stando molto attenta a quel che fa. Chiede aiuto al padre che si prodiga come capo cantiere. Risultato: la famiglia riesce a fare tutto e di più, caminetto compreso, più bello di quello previsto dal primo preventivo, per soli 20mila euro! Al diavolo la banca. I risparmi sono finiti, ma si fa tutto senza un euro di debito.

Pietro
E' molto bravo Pietro, perché non vuole lasciare solo il padre vedovo, anche se si sta per sposare. Vorrebbe adattare la villetta o meglio ampliarla. Costo stimato: non meno di 50mila euro. Come garanzia ha un ottimo lavoro al Comune. Anche la futura moglie ha una buona posizione a tempo determinato. Ma anche qui la banca di famiglia, con direttore che cambia ogni anno e quindi anche qui non sa nemmeno chi sono, chiede cedolini e poi, dopo settimane di richieste a una fantomatica centrale mutui, chiede la fidjussione anche del padre pensionato, proprietario della villetta. Pietro si oppone, piuttosto cerca una casa in affitto. Ma l'idea è questa: chiede un prestito al Comune dove lavora come anticipo sulla liquidazione e così fa anche la futura moglie con la sua azienda. In più c'è qualche risparmio del padre, un anticipo sull'eredità. Ridimensionando un po' il progetto e seguendolo di persona (sono sempre architetti e geometri a far lievitare i prezzi, pare) ce la fa da solo e alla banca fa marameo. Non so se abbia chiuso il conto, forse no. Ma non importa. Il fatto è che anche in questo caso la casa si fa, ma senza ipoteca.

Anna
E' la più giovane dei tre ed è anche l'unica che ce l'ha fatta. L'ho incontrata in treno che tornava a casa dei suoi e continua a mostrare a tutti, anche a me, i video fatti con il cellulare del suo nuovo appartamento. Bello, 70 metri quadri in semi-centro, vicino a dove lavora. E' l'unica di famiglia ad avere una casa in proprietà. E ha solo 25 anni. Sprizzava felicità e orgoglio da tutti i pori Anna e si capisce. Come ci è riuscita? Semplice. E' emigrata in Inghilterra. Nel grande Veneto da cui proviene, profondo e operoso Nord-Est, come neo-diplomata in ragioneria a pieni voti, riusciva a mala pena a guadagnare pochi euro come stagista, aiuto di qualche studio di commercialista che la pagava "in nero", pensa un po'? Ed ecco la decisione: vado in Inghilterra e là che faccio? La cameriera in una pizzeria. Ma dopo solo qualche mese diventa la contabile del locale e lo stipendio aumenta, in più ci sono le mance. Mette via un bel gruzzolo. Ma soprattutto c'è la banca inglese che crede in lei e il prestito lo dà, con un tasso fisso davvero interessante per un'appartamento che costa un terzo di quanto chiedono nel suo paese. Chiedo: "Come vivono i giovani in Inghilterra?" "Sono felici, vedono un futuro davanti a sé." Mi spiega. "Non come i miei amici che sembrano già sconfitti." Anche dalle banche.

lunedì 15 giugno 2009

Il cliente senza difesa

Teatro Manzoni a Milano. Platea stracolma (696 posti a sedere). Tutti Notai o avvocati, giovani e meno giovani, uomini, donne, ragazzi e ragazze, tutti attentissimi. Si discute di mutui, anzi di "nuova disciplina" dei mutui. E del ruolo dei notai e la prassi bancaria. Promotore e organizzatore: la Fondazione italiana per il notariato. Ore intense. Mi colpisce una frase di Fabio Picciolini, segeretario nazionale di Adiconsum, che ha tenuto un lungo e articolato intervento lasciando aleggiare sulla platea una domanda inquietante: "Ma il cliente chi lo aiuta?" Una domanda che non vuole cancellare ovviamente il valido aiuto dato da Adiconsum e da altre associazioni serie di consumatori.

Il problema è che oggi una volta che il cliente che si sente truffato dalla banca si rivolge alla associazione, poi non si sa bene come fare per far valere i suoi diritti. Prima di tutto perché la legislazione è ambigua e va quindi chiarita e alleggerita e su questo erano tutti d'accordo. Secondo, perché, come tutti ormai sanno, la macchina della giustizia italiana è inceppata, lenta e farraginosa e anche molto costosa. Terzo: anche organismi efficienti come l'Ombudsman bancario (Leggi qui), il giurì in difesa dei clienti delle banche voluto da ABI è in fase di smantellamento. Dato che, come si legge in un documento di consultazione della Banca d'Italia, "la legge sul risparmio (l. n. 262/2005) ha introdotto un nuovo articolo all’interno del Testo unico bancario (art. 128-bis TUB), il quale prescrive che gli intermediari bancari e finanziari aderiscano a sistemi di risoluzione stragiudiziale delle controversie con i clienti, rimettendo a una delibera del Comitato interministeriale per il credito ed il risparmio (CICR), su proposta della Banca d’Italia, la definizione dei criteri di svolgimento delle procedure e di composizione dell’organo decidente." In pratica l'onere di risolvere le controversie passerà da un organismo pur efficiente di ABI a un altro di Banca d'Italia. Una vacatio molto pericolosa. Anche perché non c'è altra strada: rivolgersi agli uffici reclami delle banche è perfettamente inutile, come precisato da Picciolini, dato che fanno di tutto per perdere tempo e farti perdere tempo oltre alla pazienza. Ancora oggi Ombudsman è un organismo poco conosciuto, ma comunque molto usato dalle associazioni che si sono fatte promotrici dello stesso, anche online, spiegando cos'è e come si usa.

Da parte sua il Giurì bancario ha affrontato un super-lavoro in questi ultimi due anni soprattutto a causa dei mutui e della nuova legislazione che ancora oggi, come sembra a tutti, notai, ABI (era presente tra i relatori l'avvocato Giovanni Stajano, del settore affari legali dell'Associazione banacaria italiana), e ovviamente associazioni di consumatori va resa più snella e di facile interpretazione.

Qualche utile interpretazione l'ha data proprio l'avvocato ABI che ha spiegato tre cose importanti: primo, il tetto del 4% ai mutui a tasso variabile vale solo per quelli nati a tassi inferiori. Si può dire dunque nessun effetto per i mutui sottoscritti dopo la primavera 2007. E attenzione: ricordo che il tasso massimo non riguarda il Tan, cioè tasso euribor con spread, ma solo euribor e stop.

Seconda cosa chiarita dall'avvocato Stajano riguarda la cartolarizzazione. Le banche non vogliono surrogare e nemmeno rinegoziare mutui cartolarizzati, mettendo i bastoni tra le ruote con vari mezzi e mezzucci, perché quella norma ha rischiato di fare scendere pesantemente il rank dei fondi immobiliari italiani. La società veicolo (Leggi questo post) che prende in carico il mutuo cartolarizzato, cioè il credito verso il cliente, deve essere garantita da parte della nuova banca che surroga o trasloca il mutuo e questo fiducia manca o è venuta a mancare per procedure interbancarie lente e ferraginose da un lato e dall'altro per il credit crunch.

Ciò che è certo è che il cliente ha tutto il diritto di surrogare o di rinegoziare il suo mutuo anche se cartolarizzato, il problema è che se la banca di provenienza non manda alla nuova banca le informazioni necessarie nei 10 giorni lavorativi massimi prescritti dalla nuova disciplina per la surrogazione dei mutui scritta da ABI, il cliente non sa a che santo votarsi. E la cosa è particolarmente grave, ha sottolineato Piccolini, se si pensa che perdere un paio di settimane negli ultimi tempi ha significato perdererimetterci decine di migliaia di euro sul totale del periodo di ammortamento, calcolando anche un tasso diverso di pochi decimi di punti base a causa degli aumenti degli spread applicati dalle banche (da metà maggio la crescita è stata di 10 punti base).

Terzo problema: tasso usura dei mutui a tasso fisso. Ebbene se oggi il tasso usura per un fisso è del 6,63% e io l'ho sottoscritto al 7%, non posso chiedere di ridurlo, perché si considera come tasso di riferimento il tasso usura del periodo in cui ho sottoscritto il mio mutuo. E attenzione: il tasso usura per questa tipologia di mutuo scenderà molto da luglio, quando si sarà raffreddata l'impennata dei tassi iniziata un semestre fa e si otterranno quindi maggiori vantaggi dai tassi di rinegoziazione voluti da BCE molto bassi di oggi.

Al buffet ascolto due diverse opinioni circa la difficoltà di ottenere un mutuo oggi: per il Notaio Fausti le banche non hanno liquidità sufficiente. Per Picciolini il problema riguarda la mancata fiducia tra le banche stesse.

Ma qual è il ruolo del notaio oggi? Dall'assemblea del Manzoni escono numerosi problemi, e una unica soluzione: il notaio deve essere sempre di più il consulente del cliente. Che lo aiuta a districarsi in una legislazione nuova e difficile da capire. Che lo mette in guardia dalle trappole e dai mezzucci che qualche filiale usa. Da alcuni anni i Notai hanno investito in promozione e formazione. Tra le iniziative segnalo la guida "Mutuo Informato" (Leggi qui in formato PDF) che è stata realizzata insieme a diverse associazioni di consumatori.

venerdì 22 maggio 2009

Ecco perché le banche non hanno ancora rimborsato la differenza tra il tasso al 4% e quello pagato dai clienti di mutui variabili

Da una settimana l'Euribor a tre mesi ha rialzato la testa portandosi all’1,252% dall’1,244% precedente. Inversione di tendenza? Riparte l'inflazione? Forse è solo un aggiustamento? Siamo comunque ancora lontani dal massimo storico dello scorso ottobre quando l'Euribor era salito a quota 5,393%. Intanto, però, nelle nostre tasche il mutuo si sta alleggerendo da solo (ad aprile la media era del 4,07% secondo dati ABI), senza alcun concorso dello Stato che non ha ancora dato nulla alle banche e di conseguenza le banche non hanno ancora pagato a noi la differenza tra il 4% e il tasso molto elevato degli ulti tre mesi (Leggi qui).

Siamo arrivati a giugno e sono molte le persone un po' (tanto) risentite, perché non sono ancora state rimborsate della differenza tra il tasso pagato e il famoso tasso anti-crisi al 4%. Tutti si aspettavano una maggiore celerità. In questa email si capisce il dramma di chi si è visto arrivare rate elevatissime rispetto al 4% previsto dal Governo. Scrive Massimiliano: "Com' è possibile che a marzo 2009 (periodo di osservazione ott/08 Mar/09) mi sia arrivata la rata del mutuo a tasso variabile (stipulato nel 2000 al 5,6%) con la Banca di Roma con l'interesse al 7,35%? Il tasso BCE è sceso fino al 1,5% per quale motivo il mio aumenta? Nel 2000 pagavo 1.350.000 di Lire ora pago 1.651 euro (rata Marzo /2009)."

Scrive Sabrina: "Nel 1997 ho stipulato un mutuo di 50.000.000 di lire a tasso fisso al 10,2% rinegoziato poi nel 1999 a tasso variabile al 5,6% in previsione che scendesse il tasso euribor al tempo se non sbaglio al 3,85%. In effetti cosi e stato ed è arrivato dopo una salita a scendere al 4,35% per poi risalire fino al 7,35 di marzo 2008. Ora mi è arrivata la rata di marzo 2009 (periodo di osservazione ottobre2008/marzo2009 sempre al 7,35% nonostante il tasso BCE sia sceso dal 3,75 del 08/10/08 al 1,5% del 05/03/2009). L'istituto erogante era la Banca di Roma ora Unicredit Banca. Visto che è stata già u'impresa riuscire a pagare le rate precedenti perse nella fusione delle due banche (8 volte a fare fila a vuoto negli sportelli) che cosa può aver determinato un tasso così alto? Un loro funzionario mi ha risposto molto velocemente dicendomi che la banca non sbaglia e che non poteva visionare al momento la pratica per i soliti problemi di terminali. Cosa devo fare?"

Il "tappo" credito d'imposta
Il problema è che questi soldi da anticipare ai clienti che ne hanno i requisiti, sono dati dallo Stato alle banche non cash, ma sotto forma di credito d'imposta con tanto di nuovo codice, 6811 denominato “credito d’imposta, per il recupero da parte delle banche e degli intermediari finanziari, della quota di mutuo a carico dello Stato art. 2, comma 3, Dl 185/2008” che deve essere riportato nella “Sezione Erario” del mod. F24 delle banche, in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a credito compensati”, o nella colonna “importi a debito versati” nei casi di ravvedimento operoso, evidenziando, come anno di riferimento, l’anno d’imposta cui si riferisce l’operazione. Tutta questa pappardella ve l'ho voluta citare per esteso per farvi capire che per le banche è un po' (tanto) complicato capire la procedura e inoltre c'è un problema in più. Non è così semplice capire esattamente chi ha diritto a questa elargizione governativa e chi no: l'Agenzia delle entrate ha messo a punto un elenco di aventi diritto. Cercando di non dimenticare nessuno, ma ovviamente con qualche (parecchie) dimenticanze. Chi non è iscritto in queste liste di privilegiati, può fare un' autocertificazione da inviare, tramite la sua banca, all'Agenzia delle Entrate. Puo' anche farlo direttamente tramite un commercialista abilitato a dialogare con il portale Entratel. E attendere. Ho letto un po' di documentazione e mi sembra sia ormai chiaro che questo 4% non tiene conto dello spread e quindi gli importi rimborsati saranno più bassi di quanto previsto. Inoltre si riferiscono solo a un periodo breve, due o tre mensilità al massimo. Comunque il denaro arriverà non prima di fine giugno. Anche perché ricordo che il Credito d'imposta si può usare per tante cose: compensare i debiti, oppure diminuire le imposte dovute. Ci sono banche che ne hanno molto di credito, altre che non ne hanno, alcune che preferirebbero usarlo per compensare debiti e altre no. In altre parole ci vuole tempo.

Segnali di ripresa del mercato dei mutui
Nel frattempo, anche grazie ai tassi più bassi, il mercato dei mutui è ripartito. Secondo il barometro Crif sulla domanda di mutui da parte delle famiglie italiane la domanda di prestiti ipotecari sarebbe salita del 9% ad aprile e di un +2% nel primo quadrimestre di quest'anno, mentre nello stesso periodo 2008 era stato registrato un calo del 2%. Inoltre le banche hanno iniziato ache se timidamente a riaffacciarsi sul mercato con nuove e vecchie proposte ridipinte per l'occasione come novità, come il mutuo legato al conto corrente o al conto di deposito (Leggi qui.)

Rimangono ancora numerosi problemi. C'è chi ancora va in banca e gli negano la rinegoziazione, perché il mutuo è cartolarizzato (scusa non valida, leggi qui). Altri che chiedono la surroga e non la ottengono. Senza dimenticare il popolo del tasso fisso, che non riesce ad uscirne senza chiudere e a riaprire il mutuo con conseguenti spese notarili e varie. Torno a consigliare "calma e gesso" per tutti: non andate in banca con il dente avvelenato. Preparatevi molto bene, ma armatevi anche di pazienza. Tra i tassi di listino, con gli spread saliti anche di oltre 1 punto percentuale, e quelli che si riescono ad ottenere possono esserci delle belle soprese in senso positivo. Il problema se mai è ancora una volta la scelta tra il fisso o il variabile.

A cui si aggiungo proposte creative come quella che mi suggerisce LUIGILU che scrive: "Mi è stato proposto un mutuo a tasso variabile con aumento su base annua secondo l'indice Istat. Vorrei sapere se si tratta di un prodotto conveniente tenuto conto che l'importo del mutuo è di euro 190.000 e la durata di 25 anni. Il tasso iniziale è del 3,70% e la prima rata sarebbe di euro 940 circa. Inoltre dove posso vedere tra un anno e l'altro a quanto ammonta il tasso Istat? E' possibile che ci sia una diminuizione dell'indice Istat da un anno a l'altro? Ed infine se avessi sottoscritto questo tipo di muto l'anno scorso con rata inziale di 940 euro mensile, in base all'aumento Istat dell'ultimo anno quanto pagherei per i prossimi 12 mesi?" Questa tipologia di mutuo, che attualmente è in promozione presso CheBanca!, ma che è già venduto da tempo ad esempio anche da BNL-BNP Paribas (Mutuo BNL revolution), è un mutuo che sostituisce un affitto. Gli affitti, infatti, sono collegati al tasso Istat, che può essere trovato anche online (Leggi qui, link esterno). Con tassi così bassi, se si scegle un variabile la cui rata salirà per forza, il mio consiglio è di non superare quel 30% di quanto si risparmia ogni mese che è una buona e sana regola per indebitarsi. Questo per evitare problemi nel futuro, quando sicuramente l'indice inflazionistico crescerà. Secondo autorevoli centri studi bancari, l'inflazione potrebbe salire anche fino al 6-7% entro i prossimi 5 anni. Comunque oggi il tasso Istat rispetto a due anni fa è di un +4%, mentre quello a un anno è di un +1%. I prezzi continuano a salire nonostante la crisi. Anche quelli delle case.

Suggerisco anche di non trovarsi nella situzione di Giuseppe che mi scrive: "Dato che non riesco a pagare più il mio mutuo, sono già tre mesi, ho chiesto alla banca il saldo del mio mutuo per estinguerlo a seguito di vendita della stessa. Con rammarico l'estratto conto è piu' di quello che mi anno erogato due anni fa (80.000,00) era il mutuo chiesto, me ne anno dati 79.000,00 circa, ne vogliono dopo 25 mesi 80.763,00 - circa 1.700,00 in piu' di quelli che mi anno dato. Chiedo è giusto che ad oggi ho solo pagato interessi? Ed i 1.700,00 in più cosa sono? Vorrei che mi aiutaste ad agire per non essere truffato". Giuseppe non è stato truffato, ha probabilemnte sottoscritto un mutuo che prevede il pagamento di una rata più leggera, di soli interessi, nel primo periodo di ammortamento. Da qui la conseguenza di un capitale da restituire addirittura superiore al prestito ottenuto. Attenzione dunque a ciò che si sottoscrive.

Da ultimo segnalo l'opportunità del consolidamento debiti con i mutui sostituzione e liquidità offerti ormai da tutte le banche, BancoPosta compresa. Scrive Angiolett: "Vorrei sapere, cosa mi conviene fare per eliminare tutti i prestiti personali che ho contratto nel tempo, per un ammontare di euro 70.000,00 e rate mensili che ammontano a 880,00. Faccio presente che come stipendio al netto percepisco 2100,00 mensili, ho casa di proprietà, moglie e due figli. Mi potete dare qualche consiglio per ridurre la rata mensile, ed eventualmente, non sapendomi muovere nella giungla dei mutui, a chi rivolgermi e il tipo di tasso che mi converrebbe chiedere. Con le entrate che ho riesco a pagare tranquillamente fino a 350 max 400 euro mensili." Come risposto personalmente a questo lettore, le opportunità per pagare di meno ci sono, ma il mutuo è comunque un prestito ipotecario e quindi anche più rischioso per il cliente. Il mutuo per ripianare i debiti andrebbe fatto per un periodo non superiore ai 10 anni.

martedì 5 maggio 2009

Tassi in calo? In arrivo altri aumenti negli spread

Ormai sembra essere una consuetudine: se il tasso cala, il guadagno per la banca aumenta. Sono in arrivo infatti altri aumenti negli spread dei mutui a partire già dalla prossima settimana. L'aumento sarà di uno 0,10% per quelli a tasso variabile con durata tra i 15 e i 20 anni di più, intorno allo 0,15% per i fissi (Leggi qui). Cosa fare in questo contesto? La soluzione immediata è quella di trattare, facendo valere le proprie garanzie di "buon cliente" anche perché l'aumento sarà un po' generalizzato in tutte le banche e finanziarie e quindi la ricerca di uno spread più basso sarà molto difficile. Sono da dimenticare i mutui a spread sotto l'1% come ai tempi di Of-Miglior Mutuo 2007 (formato PDF) e per chi oggi sottoscrive un nuovo mutuo c'è quindi il problema di capire bene come sostenere nel futuro una rata che potrebbe diventare molto pesante soprattutto se si avvereranno le previsioni degli uffici studi di molte banche internazionali che descrivono un rischio inflazione entro il 2011 (Leggi qui). D'altra parte oggi l'indice d'inflazione è così basso (a marzo era dell'1% su base annua), il più basso negli ultimi dieci anni, che non è possibile che duri ancora per molto tempo. Tra il 1999 e il 2009, infatti, il valore medio dell'inflazione è stato del 2,2% con una punta massima raggiunta una sola volta tra il luglio 2007 e il luglio 2008, pari al 4%. Se si va ancora più indietro, a 20 anni fa, il valore medio dell'inflazione rimane su per giù il medesimo, del 2,6%, con una punta massima del 7% raggiunta tra l'estate 1988 e quella successiva 1989. Cosa vuol dire questa girandola di numeri? Che sul lungo periodo un incremento dei tassi anche brusco per chi ha un variabile è da mettere in conto ed è quindi importante riuscire a sostenere l'onda d'urto del terremoto-tassi senza che crolli la casa. Per fare questo è bene che la famiglia riesca a pagare la rata del mutuo in tranquillità senza arrivare alle tragedie che si stanno purtroppo consumando in questi giorni. Ieri nella bancheca del mio condominio è stata appesa la notizia di un appartamento che andrà fra breve all'asta. E mi si è stretto il cuore.

martedì 21 aprile 2009

Fisso o variabile? Meglio un mutuo a rata costante con il tetto

Ecco alcune domande e risposte arrivare alla mia email privata.

Postato da Antonio G.: Approfitto ancora della Sua disponibilità e competenza con la seguente domanda. Alla data di oggi mi conglierebbe un tasso fisso al 5% per 15 anni con opzione al termine del quinquennio o mi consigliere un variabile con uno spread euroribor + 0,70% di spread. Anticipatamente la ringrazio.
Postato da Eli: Prossimamente dovrò accendere un mutuo prima casa di circa 90mila euro per una durata ventennale. Pensavo di scegliere un tasso variabile a rata costante ma la mia banca alla quale mi sono rivolta mi consiglia quello fisso dato che, dice lei, con il tempo i tassi saliranno. Cosa mi consiglia?

Risponde Francesca Tedeschi: Molti di voi sono ancora nel bel mezzo dell'amletico "Fisso o variabile?". Purtroppo il mutuo a tasso fisso è ancora troppo caro. Si trovano anche mutui sotto il 5%, ma è raro. Gli spread sui fissi sono aumentati di oltre il 24% (Leggi qui) ed è difficile capire cosa accadrà anche se l'Euribor a 50 anni è poco sopra il 3% oggi. Il tasso variabile è oggi molto conveniente con un Euribor vicino all'1% che forse scenderà ancora. Inoltre c'è la nuova opprturnità del tasso variabile agganciato al tasso BCE che dovrebbe dare maggiore stabilità. Il mio consiglio oggi è quel mutuo Sonni Tranquilli o simile tanto sbertucciato nel passato. Un variabile che ha una rata costante nel tempo, variando il numero delle rate. Attenzione però: si scelga solo quel variabile a rata costante che preveda un cap, un tetto massimo di tasso o di numero di rate e senza clausole scrite in piccolo che prevedano, ad esempio, anche un tetto minimo o floor (pavimento) oppure aumento del numero di rate in casi particolari. Leggete tutto.

Postato da Angela Maria: Ho davvero fretta di cambiare banca, perché la popolare sotto casa mi ha fatto una offerta davvero ottima. Purtroppo il mutuo che devo surrogare è stato fatto con una banca online attraverso un procuratore il quale mi osteggia e mi dice che bisogna fare una quietanza differita di un mese con esborso di quasi 200 euro. Non è per il costo, in verità, ma per i tempi che si allungano: infatti, il direttore della popolare mi ha detto che può procedere con la surroga del mio mutuo solo dopo aver ricevuto la quietanza e pretende una quietanza contestuale. Chi ha ragione?

Risponde Francesca Tedeschi: Ha ragione la banca popolare. Deve infatti sentirsi garantita e può in caso contrario rifiutarsi di surrogare il mutuo. Ma al contrario è la banca online che non può rifiutarsi di dare tutte le informazioni necessarie. Lo so, le porterà via molto tempo organizzare l'incontro, ma cerchi fare conferire procuratore e direttore della sua nuova banca e di metterli d'accordo su una data certa per la surroga contestuale che dovrà essere trascritta nell'atto notarile a garanzia di tutti.

Postato da Attilia: Ci aveva promesso una indagine sul tasso fisso...

Risponde Francesca Tedeschi: Non è ancora terminata. I tempi sono lunghissimi. Le banche rispondono con lentezza. Ma è quasi certo ormai che chi ha un tasso fisso e vuole cambiare, può solamente chiudere il suo contratto e aprirne uno nuovo. Non si capisce come mai non sia possibile fare diversamente, ma è così. Inoltre con gli spread così elevati, spesso l'offerta a parte un variabile che oggi è basso e domani non si sa, l'alternativa non è davvero così accattivante. Ma vi farò sapere spero a breve.

martedì 31 marzo 2009

La giungla dei mutui

Riporto per esteso questa lettera inviata da Miriana (nome di fantasia) perché mette il dito sulla piaga "mutui a tasso fisso" su cui stiamo indagando. La risposta la darò al termine della indagine.

"Buongiorno, io ho stipulato un mutuo a tasso fisso a luglio 2008 con UniCredit Banca per la Casa. Fortunatamente sono riuscita ad ottenere uno spread molto conveniente (0,90), ma il tasso Irs all'epoca era molto alto e quindi ho un mutuo complessivo al 5,95%.

Adesso con il ribassamento dei tassi ho chiesto alla mia banca la rinegoziazione, ma mi è stata chiusa la porta in faccia.

Mi sono a questo punto rivolta ad altre banche orientandomi sia sui tassi fissi, che variabili BCE che variabili Euribor.

E' una vera giungla.

L'irs è sceso, ma le banche compensano aumentando gli spread a livelli folli (me lo dimentico il mio spread a 0,90). Passando ad un fisso adesso, risparmierei circa 40 euro al mese su una rata di 1.090 euro. In più le banche che fanno la surroga sul fisso sono pochissime.

Considerando che la mia propensione al rischio è bassa ho provato a vedere per i mutui indicizzati al tasso della BCE che mi sembravano più stabili. Questi purtroppo vengono proposti con uno spread altissimo praticamente da tutte le banche. Il che mi fa pensare che quando i tassi ricominceranno a salire i consumatori pagheranno rate altissime. Dalle mie ricerche l'unica banca che propone questo tipo di mutuo ad un tasso competitivo è Ing Direct. Ma ha rifiutato la mia richiesta di surroga senza motle spiegazioni!

Il tasso variabile mi spaventa. Solo a luglio, quando ho stipulato, i tassi variabili arrivavano a spread dello 0,50. Adesso non li trovi a meno dell' 1,20. E' immorale secondo me.

Veramente non so come orientarmi in questa situazione. La sensazione è che le banche ne stiano approfittando e non sai come difenderti. Voglio abbassare la mia rata e usufruire anche io dell'abbassamento dei tassi, ma non voglio essere frodata e surrogare un mutuo magari adesso conveniente ma con spread da usurai.

Come posso fare? Qual'è l'opzione migliore (fisso-variabile o varabile BCE anche se con spread più alti?).

Grazie per l'aiuto."

lunedì 23 marzo 2009

La crisi del credito

Per tutti coloro che vogliono capire come mai si va alla banca a chiedere un mutuo e il funzionario storce la bocca e cerca di dare meno denaro possibile, segnalo questo slpendido cartone animato, in inglese, ma comprensibile a tutti. Intanto sto preparando un elenco di domande e risposte che hanno come centro il mutuo a tasso fisso, che fare? Postate le domande. E guardate il video qui sotto.



The Crisis of Credit Visualized from Jonathan Jarvis on Vimeo.

giovedì 12 marzo 2009

CALMA E GESSO


Riporto qui di seguito alcune delle tante domande con le relative risposte che sono arrivate al blog, per far capire una cosa essenziale: che nel trattare con la banca non bisogna necessariamente perdere le staffe. "Calma e gesso"! Si studia con attenzione il problema e si cerca di risolverlo. Anche con il mio aiuto, se posso.




Attenzione alle convenzioni
Postato da Vale

Mia sorella ha avviato da dicembre 2008 la pratica con il Banco di Sardegna per ottenere il mutuo per l'acquisto della prima casa a tasso fisso. Ha eseguito tutte le pratiche correttamente (compromesso di vendita, perizia, ecc) e allo stesso tempo ha fatto domanda alla regione Sardegna per ottenere i finanziamenti per l'acquisto della prima casa). La Regione ha dato il nulla osta per il finanziamento al mutuo e la banca ha dato nulla osta per il mutuo a tasso fisso. Il problema è sorto con la banca nell’ultima fase affermando che l’erogazione dei mutui a tasso fisso è stata sospesa per motivi "ministeriali" e quindi bisogna aspettare. Leggendo i fogli informativi per il mutuo prima casa a tasso fisso sul sito delle rispettive banche di Sardegna e di Sassari compare questa scritta: Le condizioni verranno pubblicizzate non appena il competente ministero avrà determinato le commissioni onnicomprensive per il corrente 2009. Mia sorella avendo sostenuto le spese per il compromesso di vendita con acconto scaduto da qualche giorno, si trova con questo inaspettato ostacolo. Si deve preoccuapare? Quanto tempo bisogna aspettare? C’è il rischio di aspettare parecchio e vedere sfumare la promessa della banca del tasso fisso? Potete spiegarmi in che cosa consiste il problema del "competente ministero"? Perchè le altre banche continuano ad erogare senza problemi mutui a tasso fisso? E' forse questo un pretesto bloccare i mutui a tasso fisso? Quale iniziativa intraprendere di fronte a questi "misteriosi ostacoli"?

Risponde Francesca Tedeschi: Allora, ci siamo informati, il mutuo richiesto da sua sorella è legato a una convenzione con la Regione Sardegna che non ha ottenuto almeno fino a un paio di giorni fa il rinnovo e fino a quel momento quindi la banca non ha quindi a disposizione i fondi di garanzia per erogare quel tipo di mutuo. Non c'è quindi da preoccuparsi, almeno spero.

Postato da Vale:
La ringrazio personalmente e anche da parte di mia sorella per l'interessamento e per la sua celere risposta. Infatti, ora la Banca ha sbloccato la pratica.

Quando la Banca ha ragione (o forse no)
Postato da Maria

Ho un mutuo "Sonni tranquilli", cioè il mutuo a tasso variabile e rata fissa della Banca Intesa. Comprendo di non essere l'unioca inviperita per questo raggiro. Appartengo a quel gruppo di clienti che la banca Intesa non ha contattato dopo la promessa della famosa punata su Mi manda rai tre (leggi qui)
Oggi avrei la possibilità di estinguere buona parte del mutuo (più della metà del capitale). Mi presento agli sportelli e mi viene detto nell'ordine: sono comunque sottoposta alla penale (non più dell'1% ma dello 0,50%) in base alla legge Bersani perché ho stipulato il contratto prima del 2007 (io ho acceso il muto a fine 2006); non possono ridurre lo spread perché assolutamente il tipo di contratto Sonni Tranquilli (Incubi!!!) non lo prevede e non è obbligato a farlo; il tasso compreso di euribor e spread è del 4,87!!! (quanto si mangiano considerato che oggi l'euribor è dell' 1,50); non si può rinegoziare questo tipo di prodotto e se cambio devo anche pagare le spese notarili! E non mi viene altro, perchè ho la mente offuscata dalla rabbia. Dovremmo, noi cittadini, prenderci tutti la laurea in Economia e Commercio prima di entrare in una Banca? Come posso muovermi? Sono così arrabbiata e mi sento davvero raggirata. Passassi ad altra banca pagherei qualcosa? Può aiutarmi? Darmi qualche suggerimento?

Risponde Francesca Tedeschi. Purtroppo la sua banca ha ragione. Voglio dire è corretto il fatto che se vuole estinguere il mutuo dovrà pagare una penale pur abbassata grazie alla legge Bersani e al lavoro dei tanti tavolit delle associazioni dei consumatori (che forse potevano anche fare di più). Ma le conviene oggi che il suo mutuo finalmente con i tassi bassi vedrà alleggerire di molto il numero di rate successive da pagare? Secondo me no. Quel tipo di mutuo, infatti, prevede un aumento del numero di rate cioè un allungamento del periodo di ammortamento quando i tassi salgono e viceversa una diminuzione quando i tassi calano. Quel tasso del 4,87% può inoltre diventare del 4% grazie alla disposizione del decreto anticrisi del Governo convertito con la legge 2/2009. L'agenzia delle Entrate farà una verifica su di lei per vedere se ha le preprogative ma se si tratta di prima casa lei riceverà indietro i suoi soldi dalla banca. Rinegoziare un mutuo di questo tipo è difficile, e da quel che sappiamo nessuna banca lo sta facendo. Lei potrebbe se mai chiuderlo e attivarne un altro, magari a tasso fisso sul 4,5% entro giugno-settembre, ma dovrà ovviamente accollarsi spese notarili e anche di perizia. L'offerta è ampia e quindi verifichi anche dal nostro data base di mutui che stiamo aggiornando. Come vede non c'è bisogno di una laurea in Economia e Commercio, sono cose semplici da sapere e senza perdere mai la calma. Non è stata raggirata. Forse il funzionario della banca non le ha spiegato tutto in modo chiaro, ma lei aveva modo di verificarlo da sè. Anche chiedendo qui a me prima di sottoscriverlo. Auguri.

Uffa i mutui al 100% non ci sono più
Postato da Vittoria

Uffa...anche il mutuo bancoposta NON copre più il 100% del valore della casa....almeno da 3 mesi!!! E anche nel vostro data base gli spread NON sono aggiornati... Non ha senso confrontare
mutui vecchi (che non esistono più) con mutui nuovi!!!!

Risponde Francesca Tedeschi: vero anche BancoPosta non ha più l'offerta sopra l'80% e noi abbiamo aggiornato l'offerta immediatamente, ma è anche vero che nel nostro data base ci sono ancora mutui "vecchi" con spread vecchi. Li abbiamo mantenuti per fare le verifiche che legge qui su quanto è aumentata oggi la maggiorazione - spread - e siamo stati i primi a farlo trascinando anche i quotidianie i portali. Come vede continuamo a fare bene il nostro lavoro. Adesso stiamo aggiornando il data base oer la quarta edizione di Of-Miglior Mutuo e a breve troverà tutto aggiornato.

Tasso fisso non si rinegozia
Postato da MarcoM

Ho acceso un mutuo a tasso fisso al 6% ad ottobre 2008 e ora vorrei surrogarlo perchè Ing direct mi ha negato la rinegoziazione. Tra le varie banche interpellate la Barclays mi ha offerto di entrare con un variabile al 2,90% con opzione di passaggio al fisso quando voglio. Credo sia interessante per me anche perchè essendo un libero professionista ho la possibilità di scontare il mio debito prima dei 35 anni attuali. Prima però di prendere questa decisione mi farebbe enormemente piacere una sua opinione.

Risponde Francesca Tedeschi: Purtroppo abbiamo fatto una verifica a tappeto. nessuna banca rinegozia il tasso fisso. bisogna chiuderlo e basta per poi accenderne un altro. Alcune banche virtuose abbuonano qualche punto dello spread e anche qualche spesa. Barclays rimborsa le spese di perizia e 500 euro di Notaio. E' un problema, che spero andrà affrontato, ma purtroppo chi ha un tasso fisso oggi è una minuscola fetta di persone che tra l'altro si possono permettere una rata alta e quindi non contano per nessuno, nè per le associazioni nè per il Governo. Cornuti e mazziati. Comunque attenzione: un variabile oggi è conveniente, ma passare a tasso fisso fra qualche anno potrebbe essere ancora meno vantaggioso del suo attuale. oggi se mai è meglio un fisso al 4,5% se riesce a trovarlo e c'è.

Fisso o variabile. Che surroga è migliore?
Postato da Lory, ma anche da Susanna, Anna, Gelma, e altre numerose persone (quasi tutte donne!)
Cara Sig.ra Francesca vorrei sapere nel caso in cui riesco a fare la surroga cosa è meglio adesso: tasso fisso o variabile? E a cosa in particolare devo fare attenzione?

Risponde Francesca Tedeschi: Dipende come sempre dalle sue necessità e dalla sua situazione. Per chi vuole la piena tranquillità oggi un tasso fisso è ottimale dato che i tassi sono ai minimi. Ma il tasso fisso è quasi il doppio di un variabile. Quindi la rata iniziale è più alta. Se vuole pagare meno oggi e di più forse - anzi certamente - in futuro scelga un variabiile con opzione di rinegoziazione gratuita fra 5 anni. Se vuole pagare ancora meno, ci sono i mutui a tasso misto con partenza a tasso fisso a 2 o 5 anni anche qui con rata contenuta e opzione di continuare con fisso vantaggioso. Come vede la scelta è ampia. Il problema se mai e farsi assegnare un mutuo oggi in tempi di crisi del credito. Consiglio di trattare sui costi, sulle spese notarili rimborsabili, sulla polizza assicurativa gratuita o vantaggiosa e così via. E di fare diverse simulazioni confrontando il montante, cioè quanto effettivamente va restituito alla banca. Si accorgerà che un mutuo costa come un'auto costosa e quindi...attenzione.

Quando mi rimborsa la Banca il famoso 4%
Postato da vari

Continuo a pagare rate a tasso superiore al 4%: ma mi ridaranno mai i miei soldi? Ho già inviato numerose lettere. Niente.

Risponde Francesca Tedeschi: Finalmente l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato una sorta di guida e anche ABI ha garantito che il denaro arriverà, ma non prima della rata di maggio. In altre parole, è l'anagrafe tributaria a dovere verificare chi ha diritto o chi no di ricevere un bonus dallo Stato attraverso la sua banca o l'intermediario finanziario. Se uno non è iscritto, può fare una autocertificazione. Ne ha diritto, ricordo, solo chi ha un mutuo sulla prima casa di tipo A2 oppure A3, niente seconde case e case di lusso, ovviamente. Inoltre una novità importante: hanno diritto al bonus anche coloro che hanno un contratto iniziale superiore al 4%: «Su questo punto – sostengono dall'Associazione – le norme sono chiare nell'indicare che lo Stato dovrà integrare la quota interessi a partire dal tasso iniziale e non dal 4%». Il denaro che la banca restituisce avrà la stessa valuta delle rate pagate dal cliente a gennaio, febbraio, marzo, aprile.

martedì 3 marzo 2009

Etica e Affari. Il banchiere folgorato sulla via di Damasco

Ieri mi sono ribaltata sulla sedia. Letteralmente. E’ successo quando mi hanno dato la notizia che la Grameen Bank, la banca creata dal premio Nobel per la pace Muhammad Yunus (“il banchiere dei poveri”) in Bangladesh per dare prestiti ai più poveri e per mettere loro di avviare imprese, sbarcherà in Italia "con la collaborazione di Unicredit e dell'Università di Bologna”. Yunus, il critico più feroce del sistema bancario internazionale, e Unicredit, una delle prime banche d’Europa e come tale uno dei pilastri (almeno fino all’inizio del credit crunch) di quel sistema. Mi sono anche chiesta se Yunus conosce quale è stata in questi anni la politica di Unicredit… ma non è questo il punto.

Il punto è che nella mia sorpresa non c’è un giudizio di merito personale: è che ho qui, perchè me la sono andata a riprendere, la rassegna stampa sugli interventi, da due anni a questa parte, fatti da Alessandro Profumo, amministratore delegato di Unicredit. Interventi che in due parole si possono riassumere con le sue stesse parole: “il fare banca non può essere etico; l’etica appartiene alla sfera del privato e non a quella degli affari”. E ancora: «L' etica in banca? Fare molti utili» Se io vedo Profumo e Yunus agli antipodi, è perchè lo ha detto più volte Profumo, parlando non di Yunus, ma di affari e di poveri.

Una posizione, quella di Profumo, a mio avviso non condivisibile, e non perché si è politically correct, buoni d’animo, cristiani o buddisti. Ma perché etica e affari non sono divisibili (leggi qui).

Ma, in conclusione, nonostante le cose in cui crede fortemente, Profumo, esattamente da quando è iniziata questa crisi dei mercati finanziari e la sua banca è tornata ai livelli di capitalizzazione del vecchio Credito italiano, comunica che la sua è una “banca etica”: prima annuncia che bloccherà I pagamenti delle rate per disoccupati e cassintegrati con il progetto "Insieme 2009"; poi lancia un piano per il finanziamento delle piccole imprese; e ora si allea con “il banchiere dei poveri”.
Ma voi cosa ne pensate?

Ps. Ma glielo hanno detto a Yunus cosa dice Profumo alle elite di Cortina ogni estate dal suo amico Cisnetto?

sabato 7 febbraio 2009

E il Banchiere disse: "Con i mutui ci rimetto!"

Un noto banchiere ha recentemente sentenziato: “in questo momento, se la banca concede un mutuo a una famiglia, fa un’operazione in perdita a priori”. Questa è bella, visto che il mestiere della banca è imprestare il denaro. E’ come se il salumiere vi piangesse addosso: “ogni volta che vendo un prosciutto, ci rimetto”; e il barista: “ogni volta che preparo un cappuccino, mi sveno”; e il ristoratore: “ogni volta che servo un’amatriciana, mi rovino”. Certo c’è anche chi dice: “ogni volta che metto un aereo su una pista, perdo una valangata di euro”: Ma questi sono quelli dell’Alitalia!!! Che dobbiamo chiamare i patrioti anche per il nostro banchiere?

Che una banca perda a priori concedendo mutui, è una bella storia anche per un altro aspetto: che l’erogazione di un mutuo, in Italia, nonostante la crisi, è una delle attività più sicure. C’è una abbondante letteratura sulla famiglia italiana che è una ottima pagatrice, che si svena pur di non saltare una rata, e anzi, nel 50% dei casi fa di tutto per saldare in anticipo il suo debito. Prova ad aspettare che la Fiat rientri prima di un finanziamento…

Cosa c’è dietro? Vale la pena chiederselo, perché, almeno per una volta, e riferendosi alla propria banca e a qualche altra, quel banchiere ha detto il vero. E’ che su quel mutuo grava il costo delle inefficienze della banca. Inefficienze storiche. E altre dovute a una crescita fatta accatastando febbrilmente i propri guai ai guai degli altri, senza risolvere gli uni e gli altri. E altre inefficienze ancora: per quella sciagurata mania di grandezza che li ha portati a gettare soldi nell’Est Europa, dove nessuno ha battutto un chiodo, ma nemmeno uno. E altre…

Ma perché il banchiere dice: “in questo momento, se …”? E’ qui la chiave. Perché da sempre la banca ha fatto pagare i propri costi ai clienti: mutui, conti e prestiti in Italia sono da sempre i più cari d’Europa. Ma oggi se sui mutui si deve restare sotto il 4%, se lo spread, la commissione che la banca impose oltre il tasso, non può superare l’1,5%, “in questo momento” dove si scaricano i costi?

Il fatto è che, purtroppo per quel banchiere (di cui, mi scuso, ma non posso fare il nome, perché reagisce alla critiche sommesse con terribili lettere di avvocati, che saluto) le cose sono cambiate. Perché i governi recentemente hanno fatto tutto sommato delle buone cose, perché le associazioni dei consumatori sono più vigili, perché la gente è più informata e anche grazie (sì, lo dico con orgoglio) a siti come questo si possono valutare le offerte delle banche e scegliere le migliori. Perché soprattutto è nato un inizio di concorrenza. Si provi oggi il nostro banchiere a mettere lo spread che lui sogna per rientrare della perdita della campagna dell'Est...

Ed è questa, alla fine, la buona notizia, che viene da quella incredibile dichiarazione.

venerdì 30 gennaio 2009

Ma cosa sta succedendo ai mutui?

L'Euribor a 1 mese è sceso sotto il tasso BCE. Questa è una notizia. Perché il tasso BCE, che è l'indice di riferimento "politico", deciso cioè insidacabilmente dalla Banca Centrale Europea, è oggi al 2% mentre da un paio di giorni l'Euribor a 1 mese, che è l'indice di mercato dei tassi su cui si basano i calcoli per i mutui, i prestiti ma di contro anche le remunerazione dei conti correnti e dei depositi, è intorno a quota di 1,75% (guarda qui a fianco).

Come mai? Ricordo che nell'ultimo trimestre 2008 era accaduto esattamente il contrario: era stato proprio l'Euribor a 1 mese ad avvicinarsi alla soglia del 5% nel dicembre 2007, in piena crisi subprime e a impennarsi di nuovo nell'ottobre 2008 con 22 punti base di differenza sopra il tasso BCE. L'Euribor a un mese è un indicatore importante per capire cosa sta accadendo nei mercati finanziari e un tasso così basso, addirittura sotto il tasso di rifinanziamento BCE, non me lo ricordo negli ultimi anni. Qualcuno dice: nemmeno questa crisi si era mai vista. E in effetti non l'abbiamo ancora vista esattamente così com'è veramente.

Intanto succedono altre cose (non tutte aspettate): i tassi di remunerazione dei conti correnti sono crollati (leggi), quelli di deposito non ancora ma si adegueranno entro marzo (leggi) e si fa sempre più fatica anche ad ottenere finanziamenti (leggi). E, soprattutto stanno salendo gli spread. Per raccontarvene una: la banca popolare di mia suocera, che applicava un vantaggioso Euribor a tre mesi - 1,40%, da gennaio ha quasi raddoppiato lo spread portandolo a -2,15%. E non è la sola. Le banche sono in forte crisi, quindi, anche se procurarsi denaro costa molto meno per loro che per i clienti.

Il problema che sta a monte di tutto questo è la crisi che si sta abbattendo feroce sulle nostre teste e si chiama: mancanza di lavoro. La "Cassandra" della finanza internazionale, quel Nouriel Roubini (leggi) che tanti adesso citano, ma che in tempi non sospetti nessuno si sognava di intervistare o ascoltare, continua a sostenere che non vale la pena investire denaro in oro, piuttosto che in fondi o azioni, troppo a rischio, ma nel lavoro. E non è una battuta di spirito.

Segnalo solo una bella iniziativa che si chiama Archimutuo, (che io non ho provato però). Mi è piaciuta l'idea che è tutta da verificare (chi lo fa poi mi sappia riferire): si acquista casa con un mutuo e si ottiene, gratis, la consulenza di un architetto per sistemarla e arredarla. Dietro questa iniziativa privata c'è UniCredit Banca per la Casa che oggi è diventata UniCredit Consumer Financing una unica "super-banca" per mutui e prestiti. Questa è solo una delle tante nuove iniziative che troveremo quest'anno sulla nostra strada, perché il mutuo è un prodotto che sta cambiando pelle, ancora una volta: da prodotto "su misura" negli anni d'oro 2003-2004, a prodotto di massa nel 2005-2007, a prodotto in crisi nel 2008, dal 2009 diventa un prodotto-rete, dove rete sta a significare sia rete di promotori o consulenti che rete web.

Un prodotto antico, il prestito e il mutuo, per un lavoro antico, il venditore, con un mezzo moderno, Internet. Com'è accaduto per l'arredamento, si apre un vasto mondo di iniziative per vendere il prodotto con qualche altra cosa, un servizio ad esempio. Chiunque incontri sul suo cammino iniziative di questo tipo, per favore, me le segnali. Sarebbe interessante scoprire le migliori e inziare un solidale passa-parola.
Se volete risposte riservate inviate una email a questo indirizzo

mercoledì 7 gennaio 2009

Tre domande, tre risposte, tre suggerimenti e tre auguri di inizio anno

Prima domanda: il mutuo a tasso BCE conviene?
Dal primo gennaio una importante novità introdotta da Banca d'Italia: i mutui possono essere agganciati al tasso BCE, oppure come sempre all'Euribor. Fino ad oggi ho visto che, a parte BPM che è partita per prima insieme a Popolare di Sondrio, solo Bancoposta e Intesa Sanpaolo hanno strillato in copertina del loro sito un mutuo BCE, mentre Banca Monte dei Paschi di Siena ha in carnet il mutuo giovani coppie a tasso BCE, variabile e fisso.

UniCredit Banca per la Casa, che tra l'altro dal 1 gennaio ha cambiato - Leggi qui - obiettivo unendosi con la UniCredit Consumer Financing per offrire, con i mutui, anche prestiti e carte revolving, ha anch'essa un Mutuo BCE, ma per saperne di più bisogna attendere la risposta del consulente. In effetti, tutte le banche sono tenute ad offrie un mutuo BCE e quindi nei prossimi giorni vi faremo sapere di più, andando a verificare le diverse offerte.

Il tasso di rifinanziamento della Banca Centrale Europea oggi è a quota 2,50%, forse a metà gennaio potrebbe scendere ancora, c'è chi sostiene che a fine anno sarà vicino all'1%. L'Euribor, invece, ha seguito negli ultimi mesi un andamento pericoloso, con una forchetta molto larga rispetto al tasso BCE, anche di oltre 1,5% punti base raggiungendo quasi quota 6%. Oggi, per fortuna, l'Euribor a tre mesi è quasi appiattito sul tasso BCE (vedi qui sotto). Il problema è un altro e riguarda l'offerta delle banche: ad esempio, il mutuo BCE di BPM ha uno spread dell'1,30% circa, mentre un mutuo a tasso Euribor della stessa banca può anche spuntare uno 0,80%. L'offerta di MPS alle giovani coppie con tasso BCE a 15 anni è di 1,8% di maggiorazione o spread, mentre il mutuo sempre per giovani coppie agganciato all'Euribor ha uno spread dell'1,55%. Vuol dire che oggi con Euribor si ottiene un tasso finito del 4,35% mentre quello agganciato al tasso BCE è pari a 4,30%. Rispondere alla prima domanda è quindi abbastanza facile: il mutuo BCE conviene, anche se le banche hanno trovato il modo per renderlo molto meno appetibile. Certo è che se l'Eurbor dovesse ancora salire a causa di problemi sul mercato internazionale, il mutuo BCE sarebbe più vantaggioso. Suggerimento: trattate sullo spread, soprattutto se avete garanzie da dare. Se siete giovani e giovani coppie affidatevi anche agli enti locali. La Toscana, ma anche il Piemonte si stanno muovendo bene per le famiglie, ma mi auguro faranno lo stesso tutti gli enti locali che hanno la possibilità di istituire fondi di garanzia per ridare sicurezza alle famiglie soprattutto a quelle giovani e con figli.

Seconda domanda: il tasso-di-Stato porta vantaggi e a chi?
Da gennaio un'altra novità: il tasso-di-Stato, come l'ho ribattezzato io, cioè quel 4% deciso dal Governo come soglia massima per i variabili è finalmente applicabile. Ma attenzione: solo per i mutui variabili che al momento della stipula erano stati sottoscritti a un tasso uguale o inferiore al 4% e solo per prime case e non di lusso. Per gli altri variabili, il tetto massimo rimane il tasso iniziale. Dimenticati per adesso coloro che hanno un tasso fisso o misto. In attesa coloro che hanno un variabile a rata fissa, che pagano cioé sempre una rata uguale, ma che hanno visto in quest'ultimo anno crescere a dismisura (anche 10 anni in più), il numero delle rate da pagare. Codacons ha già denunciato il fatto che c'è chi paga tassi usurai per il fisso anche superiore al 6-7%. Per costoro, almeno per adesso, non c'è niente da fare se non andare a rinegoziare in banca.

Di fatto poi il tasso-di-Stato oggi è quasi inutile, dato che tasso BCE ed Euribor sono ormai a quote basse tanto che con uno spread adeguato si riesce a restare anche al di sotto del 4%. In effetti rispetto a solo due mesi fa il risparmio per un tasso variabile di 100 mila euro è di quasi 50 euro al mese. Suggerimento: se avete un mutuo che rientra nel tasso-di-Stato fate attenzione che la rata di gennaio sia corretta e nel caso scrivete al direttore di Banca chiedendo che sia applicato il decreto. Le banche hanno tempo fino a fine febbraio per organizzarsi, ma la prudenza non è mai troppa. Mi auguro che questa volta le banche presentino una performace migliore rispetto a quella dei tempi della surroga (tra l'altro ad oggi pari che le surroghe effettuate siano circa 20 mila).

Terza domanda: a chi ha un tasso fisso cosa conviene fare?
In attesa che si prendano provvedimenti statali, rimane sempre la surroga e la rinegoziazione. Dato che un tasso variabile oggi è sul 4%, chi ha un fisso al 6% può accendere un altro mutuo a tasso variabile e con quello estinguere il primo mutuo a tasso fisso. C'è da considerare che ci saranno spese notarili da pagare, in questo caso e anche che nei primi anni si è pagato molto di interessi rispetto al montante finale. Inoltre, quando i tassi sono bassi è buona regola scegliere un fisso sul lungo periodo. Oggi, ad esempio, un fisso sui 15 anni varia dal 4,76% al 5,9%. Si tratta di tassi ancora interessanti per chi vuole stare tranquillo al riparo di future variazioni. Suggerimento: andate alla vostra banca a discutere come fare scendere la rata del fisso e poi scrivetemi così ne discutiamo. Una via si deve trovare sempre. Mi auguro che le banche siano davvero disposte al dialogo soprattutto quelle che hanno fatto molte difficoltà ai clienti circa le cartolarizzazioni. A questo proposito c'è da segnalare un'altra "buona azione" di Banca d'Italia che ha chiesto alle banche maggiore trasparenza nell'informare sui mutui e soprattutto ha ribadito che un mutuo cartolarizzato non perde nessuna delle sue prerogative compresa la possibilità di venire surrogato cioè trasferito ad altre banca o rinegoziato.

Per leggere i 20 commenti a questo post vai qui
Ricordo a tutti di postare qui adesso anche se anche qui tutti i vostri commenti saranno moderati.