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venerdì 30 gennaio 2009

Ma cosa sta succedendo ai mutui?

L'Euribor a 1 mese è sceso sotto il tasso BCE. Questa è una notizia. Perché il tasso BCE, che è l'indice di riferimento "politico", deciso cioè insidacabilmente dalla Banca Centrale Europea, è oggi al 2% mentre da un paio di giorni l'Euribor a 1 mese, che è l'indice di mercato dei tassi su cui si basano i calcoli per i mutui, i prestiti ma di contro anche le remunerazione dei conti correnti e dei depositi, è intorno a quota di 1,75% (guarda qui a fianco).

Come mai? Ricordo che nell'ultimo trimestre 2008 era accaduto esattamente il contrario: era stato proprio l'Euribor a 1 mese ad avvicinarsi alla soglia del 5% nel dicembre 2007, in piena crisi subprime e a impennarsi di nuovo nell'ottobre 2008 con 22 punti base di differenza sopra il tasso BCE. L'Euribor a un mese è un indicatore importante per capire cosa sta accadendo nei mercati finanziari e un tasso così basso, addirittura sotto il tasso di rifinanziamento BCE, non me lo ricordo negli ultimi anni. Qualcuno dice: nemmeno questa crisi si era mai vista. E in effetti non l'abbiamo ancora vista esattamente così com'è veramente.

Intanto succedono altre cose (non tutte aspettate): i tassi di remunerazione dei conti correnti sono crollati (leggi), quelli di deposito non ancora ma si adegueranno entro marzo (leggi) e si fa sempre più fatica anche ad ottenere finanziamenti (leggi). E, soprattutto stanno salendo gli spread. Per raccontarvene una: la banca popolare di mia suocera, che applicava un vantaggioso Euribor a tre mesi - 1,40%, da gennaio ha quasi raddoppiato lo spread portandolo a -2,15%. E non è la sola. Le banche sono in forte crisi, quindi, anche se procurarsi denaro costa molto meno per loro che per i clienti.

Il problema che sta a monte di tutto questo è la crisi che si sta abbattendo feroce sulle nostre teste e si chiama: mancanza di lavoro. La "Cassandra" della finanza internazionale, quel Nouriel Roubini (leggi) che tanti adesso citano, ma che in tempi non sospetti nessuno si sognava di intervistare o ascoltare, continua a sostenere che non vale la pena investire denaro in oro, piuttosto che in fondi o azioni, troppo a rischio, ma nel lavoro. E non è una battuta di spirito.

Segnalo solo una bella iniziativa che si chiama Archimutuo, (che io non ho provato però). Mi è piaciuta l'idea che è tutta da verificare (chi lo fa poi mi sappia riferire): si acquista casa con un mutuo e si ottiene, gratis, la consulenza di un architetto per sistemarla e arredarla. Dietro questa iniziativa privata c'è UniCredit Banca per la Casa che oggi è diventata UniCredit Consumer Financing una unica "super-banca" per mutui e prestiti. Questa è solo una delle tante nuove iniziative che troveremo quest'anno sulla nostra strada, perché il mutuo è un prodotto che sta cambiando pelle, ancora una volta: da prodotto "su misura" negli anni d'oro 2003-2004, a prodotto di massa nel 2005-2007, a prodotto in crisi nel 2008, dal 2009 diventa un prodotto-rete, dove rete sta a significare sia rete di promotori o consulenti che rete web.

Un prodotto antico, il prestito e il mutuo, per un lavoro antico, il venditore, con un mezzo moderno, Internet. Com'è accaduto per l'arredamento, si apre un vasto mondo di iniziative per vendere il prodotto con qualche altra cosa, un servizio ad esempio. Chiunque incontri sul suo cammino iniziative di questo tipo, per favore, me le segnali. Sarebbe interessante scoprire le migliori e inziare un solidale passa-parola.
Se volete risposte riservate inviate una email a questo indirizzo

mercoledì 7 gennaio 2009

Tre domande, tre risposte, tre suggerimenti e tre auguri di inizio anno

Prima domanda: il mutuo a tasso BCE conviene?
Dal primo gennaio una importante novità introdotta da Banca d'Italia: i mutui possono essere agganciati al tasso BCE, oppure come sempre all'Euribor. Fino ad oggi ho visto che, a parte BPM che è partita per prima insieme a Popolare di Sondrio, solo Bancoposta e Intesa Sanpaolo hanno strillato in copertina del loro sito un mutuo BCE, mentre Banca Monte dei Paschi di Siena ha in carnet il mutuo giovani coppie a tasso BCE, variabile e fisso.

UniCredit Banca per la Casa, che tra l'altro dal 1 gennaio ha cambiato - Leggi qui - obiettivo unendosi con la UniCredit Consumer Financing per offrire, con i mutui, anche prestiti e carte revolving, ha anch'essa un Mutuo BCE, ma per saperne di più bisogna attendere la risposta del consulente. In effetti, tutte le banche sono tenute ad offrie un mutuo BCE e quindi nei prossimi giorni vi faremo sapere di più, andando a verificare le diverse offerte.

Il tasso di rifinanziamento della Banca Centrale Europea oggi è a quota 2,50%, forse a metà gennaio potrebbe scendere ancora, c'è chi sostiene che a fine anno sarà vicino all'1%. L'Euribor, invece, ha seguito negli ultimi mesi un andamento pericoloso, con una forchetta molto larga rispetto al tasso BCE, anche di oltre 1,5% punti base raggiungendo quasi quota 6%. Oggi, per fortuna, l'Euribor a tre mesi è quasi appiattito sul tasso BCE (vedi qui sotto). Il problema è un altro e riguarda l'offerta delle banche: ad esempio, il mutuo BCE di BPM ha uno spread dell'1,30% circa, mentre un mutuo a tasso Euribor della stessa banca può anche spuntare uno 0,80%. L'offerta di MPS alle giovani coppie con tasso BCE a 15 anni è di 1,8% di maggiorazione o spread, mentre il mutuo sempre per giovani coppie agganciato all'Euribor ha uno spread dell'1,55%. Vuol dire che oggi con Euribor si ottiene un tasso finito del 4,35% mentre quello agganciato al tasso BCE è pari a 4,30%. Rispondere alla prima domanda è quindi abbastanza facile: il mutuo BCE conviene, anche se le banche hanno trovato il modo per renderlo molto meno appetibile. Certo è che se l'Eurbor dovesse ancora salire a causa di problemi sul mercato internazionale, il mutuo BCE sarebbe più vantaggioso. Suggerimento: trattate sullo spread, soprattutto se avete garanzie da dare. Se siete giovani e giovani coppie affidatevi anche agli enti locali. La Toscana, ma anche il Piemonte si stanno muovendo bene per le famiglie, ma mi auguro faranno lo stesso tutti gli enti locali che hanno la possibilità di istituire fondi di garanzia per ridare sicurezza alle famiglie soprattutto a quelle giovani e con figli.

Seconda domanda: il tasso-di-Stato porta vantaggi e a chi?
Da gennaio un'altra novità: il tasso-di-Stato, come l'ho ribattezzato io, cioè quel 4% deciso dal Governo come soglia massima per i variabili è finalmente applicabile. Ma attenzione: solo per i mutui variabili che al momento della stipula erano stati sottoscritti a un tasso uguale o inferiore al 4% e solo per prime case e non di lusso. Per gli altri variabili, il tetto massimo rimane il tasso iniziale. Dimenticati per adesso coloro che hanno un tasso fisso o misto. In attesa coloro che hanno un variabile a rata fissa, che pagano cioé sempre una rata uguale, ma che hanno visto in quest'ultimo anno crescere a dismisura (anche 10 anni in più), il numero delle rate da pagare. Codacons ha già denunciato il fatto che c'è chi paga tassi usurai per il fisso anche superiore al 6-7%. Per costoro, almeno per adesso, non c'è niente da fare se non andare a rinegoziare in banca.

Di fatto poi il tasso-di-Stato oggi è quasi inutile, dato che tasso BCE ed Euribor sono ormai a quote basse tanto che con uno spread adeguato si riesce a restare anche al di sotto del 4%. In effetti rispetto a solo due mesi fa il risparmio per un tasso variabile di 100 mila euro è di quasi 50 euro al mese. Suggerimento: se avete un mutuo che rientra nel tasso-di-Stato fate attenzione che la rata di gennaio sia corretta e nel caso scrivete al direttore di Banca chiedendo che sia applicato il decreto. Le banche hanno tempo fino a fine febbraio per organizzarsi, ma la prudenza non è mai troppa. Mi auguro che questa volta le banche presentino una performace migliore rispetto a quella dei tempi della surroga (tra l'altro ad oggi pari che le surroghe effettuate siano circa 20 mila).

Terza domanda: a chi ha un tasso fisso cosa conviene fare?
In attesa che si prendano provvedimenti statali, rimane sempre la surroga e la rinegoziazione. Dato che un tasso variabile oggi è sul 4%, chi ha un fisso al 6% può accendere un altro mutuo a tasso variabile e con quello estinguere il primo mutuo a tasso fisso. C'è da considerare che ci saranno spese notarili da pagare, in questo caso e anche che nei primi anni si è pagato molto di interessi rispetto al montante finale. Inoltre, quando i tassi sono bassi è buona regola scegliere un fisso sul lungo periodo. Oggi, ad esempio, un fisso sui 15 anni varia dal 4,76% al 5,9%. Si tratta di tassi ancora interessanti per chi vuole stare tranquillo al riparo di future variazioni. Suggerimento: andate alla vostra banca a discutere come fare scendere la rata del fisso e poi scrivetemi così ne discutiamo. Una via si deve trovare sempre. Mi auguro che le banche siano davvero disposte al dialogo soprattutto quelle che hanno fatto molte difficoltà ai clienti circa le cartolarizzazioni. A questo proposito c'è da segnalare un'altra "buona azione" di Banca d'Italia che ha chiesto alle banche maggiore trasparenza nell'informare sui mutui e soprattutto ha ribadito che un mutuo cartolarizzato non perde nessuna delle sue prerogative compresa la possibilità di venire surrogato cioè trasferito ad altre banca o rinegoziato.

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