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martedì 31 marzo 2009

La giungla dei mutui

Riporto per esteso questa lettera inviata da Miriana (nome di fantasia) perché mette il dito sulla piaga "mutui a tasso fisso" su cui stiamo indagando. La risposta la darò al termine della indagine.

"Buongiorno, io ho stipulato un mutuo a tasso fisso a luglio 2008 con UniCredit Banca per la Casa. Fortunatamente sono riuscita ad ottenere uno spread molto conveniente (0,90), ma il tasso Irs all'epoca era molto alto e quindi ho un mutuo complessivo al 5,95%.

Adesso con il ribassamento dei tassi ho chiesto alla mia banca la rinegoziazione, ma mi è stata chiusa la porta in faccia.

Mi sono a questo punto rivolta ad altre banche orientandomi sia sui tassi fissi, che variabili BCE che variabili Euribor.

E' una vera giungla.

L'irs è sceso, ma le banche compensano aumentando gli spread a livelli folli (me lo dimentico il mio spread a 0,90). Passando ad un fisso adesso, risparmierei circa 40 euro al mese su una rata di 1.090 euro. In più le banche che fanno la surroga sul fisso sono pochissime.

Considerando che la mia propensione al rischio è bassa ho provato a vedere per i mutui indicizzati al tasso della BCE che mi sembravano più stabili. Questi purtroppo vengono proposti con uno spread altissimo praticamente da tutte le banche. Il che mi fa pensare che quando i tassi ricominceranno a salire i consumatori pagheranno rate altissime. Dalle mie ricerche l'unica banca che propone questo tipo di mutuo ad un tasso competitivo è Ing Direct. Ma ha rifiutato la mia richiesta di surroga senza motle spiegazioni!

Il tasso variabile mi spaventa. Solo a luglio, quando ho stipulato, i tassi variabili arrivavano a spread dello 0,50. Adesso non li trovi a meno dell' 1,20. E' immorale secondo me.

Veramente non so come orientarmi in questa situazione. La sensazione è che le banche ne stiano approfittando e non sai come difenderti. Voglio abbassare la mia rata e usufruire anche io dell'abbassamento dei tassi, ma non voglio essere frodata e surrogare un mutuo magari adesso conveniente ma con spread da usurai.

Come posso fare? Qual'è l'opzione migliore (fisso-variabile o varabile BCE anche se con spread più alti?).

Grazie per l'aiuto."

lunedì 23 marzo 2009

La crisi del credito

Per tutti coloro che vogliono capire come mai si va alla banca a chiedere un mutuo e il funzionario storce la bocca e cerca di dare meno denaro possibile, segnalo questo slpendido cartone animato, in inglese, ma comprensibile a tutti. Intanto sto preparando un elenco di domande e risposte che hanno come centro il mutuo a tasso fisso, che fare? Postate le domande. E guardate il video qui sotto.



The Crisis of Credit Visualized from Jonathan Jarvis on Vimeo.

giovedì 12 marzo 2009

CALMA E GESSO


Riporto qui di seguito alcune delle tante domande con le relative risposte che sono arrivate al blog, per far capire una cosa essenziale: che nel trattare con la banca non bisogna necessariamente perdere le staffe. "Calma e gesso"! Si studia con attenzione il problema e si cerca di risolverlo. Anche con il mio aiuto, se posso.




Attenzione alle convenzioni
Postato da Vale

Mia sorella ha avviato da dicembre 2008 la pratica con il Banco di Sardegna per ottenere il mutuo per l'acquisto della prima casa a tasso fisso. Ha eseguito tutte le pratiche correttamente (compromesso di vendita, perizia, ecc) e allo stesso tempo ha fatto domanda alla regione Sardegna per ottenere i finanziamenti per l'acquisto della prima casa). La Regione ha dato il nulla osta per il finanziamento al mutuo e la banca ha dato nulla osta per il mutuo a tasso fisso. Il problema è sorto con la banca nell’ultima fase affermando che l’erogazione dei mutui a tasso fisso è stata sospesa per motivi "ministeriali" e quindi bisogna aspettare. Leggendo i fogli informativi per il mutuo prima casa a tasso fisso sul sito delle rispettive banche di Sardegna e di Sassari compare questa scritta: Le condizioni verranno pubblicizzate non appena il competente ministero avrà determinato le commissioni onnicomprensive per il corrente 2009. Mia sorella avendo sostenuto le spese per il compromesso di vendita con acconto scaduto da qualche giorno, si trova con questo inaspettato ostacolo. Si deve preoccuapare? Quanto tempo bisogna aspettare? C’è il rischio di aspettare parecchio e vedere sfumare la promessa della banca del tasso fisso? Potete spiegarmi in che cosa consiste il problema del "competente ministero"? Perchè le altre banche continuano ad erogare senza problemi mutui a tasso fisso? E' forse questo un pretesto bloccare i mutui a tasso fisso? Quale iniziativa intraprendere di fronte a questi "misteriosi ostacoli"?

Risponde Francesca Tedeschi: Allora, ci siamo informati, il mutuo richiesto da sua sorella è legato a una convenzione con la Regione Sardegna che non ha ottenuto almeno fino a un paio di giorni fa il rinnovo e fino a quel momento quindi la banca non ha quindi a disposizione i fondi di garanzia per erogare quel tipo di mutuo. Non c'è quindi da preoccuparsi, almeno spero.

Postato da Vale:
La ringrazio personalmente e anche da parte di mia sorella per l'interessamento e per la sua celere risposta. Infatti, ora la Banca ha sbloccato la pratica.

Quando la Banca ha ragione (o forse no)
Postato da Maria

Ho un mutuo "Sonni tranquilli", cioè il mutuo a tasso variabile e rata fissa della Banca Intesa. Comprendo di non essere l'unioca inviperita per questo raggiro. Appartengo a quel gruppo di clienti che la banca Intesa non ha contattato dopo la promessa della famosa punata su Mi manda rai tre (leggi qui)
Oggi avrei la possibilità di estinguere buona parte del mutuo (più della metà del capitale). Mi presento agli sportelli e mi viene detto nell'ordine: sono comunque sottoposta alla penale (non più dell'1% ma dello 0,50%) in base alla legge Bersani perché ho stipulato il contratto prima del 2007 (io ho acceso il muto a fine 2006); non possono ridurre lo spread perché assolutamente il tipo di contratto Sonni Tranquilli (Incubi!!!) non lo prevede e non è obbligato a farlo; il tasso compreso di euribor e spread è del 4,87!!! (quanto si mangiano considerato che oggi l'euribor è dell' 1,50); non si può rinegoziare questo tipo di prodotto e se cambio devo anche pagare le spese notarili! E non mi viene altro, perchè ho la mente offuscata dalla rabbia. Dovremmo, noi cittadini, prenderci tutti la laurea in Economia e Commercio prima di entrare in una Banca? Come posso muovermi? Sono così arrabbiata e mi sento davvero raggirata. Passassi ad altra banca pagherei qualcosa? Può aiutarmi? Darmi qualche suggerimento?

Risponde Francesca Tedeschi. Purtroppo la sua banca ha ragione. Voglio dire è corretto il fatto che se vuole estinguere il mutuo dovrà pagare una penale pur abbassata grazie alla legge Bersani e al lavoro dei tanti tavolit delle associazioni dei consumatori (che forse potevano anche fare di più). Ma le conviene oggi che il suo mutuo finalmente con i tassi bassi vedrà alleggerire di molto il numero di rate successive da pagare? Secondo me no. Quel tipo di mutuo, infatti, prevede un aumento del numero di rate cioè un allungamento del periodo di ammortamento quando i tassi salgono e viceversa una diminuzione quando i tassi calano. Quel tasso del 4,87% può inoltre diventare del 4% grazie alla disposizione del decreto anticrisi del Governo convertito con la legge 2/2009. L'agenzia delle Entrate farà una verifica su di lei per vedere se ha le preprogative ma se si tratta di prima casa lei riceverà indietro i suoi soldi dalla banca. Rinegoziare un mutuo di questo tipo è difficile, e da quel che sappiamo nessuna banca lo sta facendo. Lei potrebbe se mai chiuderlo e attivarne un altro, magari a tasso fisso sul 4,5% entro giugno-settembre, ma dovrà ovviamente accollarsi spese notarili e anche di perizia. L'offerta è ampia e quindi verifichi anche dal nostro data base di mutui che stiamo aggiornando. Come vede non c'è bisogno di una laurea in Economia e Commercio, sono cose semplici da sapere e senza perdere mai la calma. Non è stata raggirata. Forse il funzionario della banca non le ha spiegato tutto in modo chiaro, ma lei aveva modo di verificarlo da sè. Anche chiedendo qui a me prima di sottoscriverlo. Auguri.

Uffa i mutui al 100% non ci sono più
Postato da Vittoria

Uffa...anche il mutuo bancoposta NON copre più il 100% del valore della casa....almeno da 3 mesi!!! E anche nel vostro data base gli spread NON sono aggiornati... Non ha senso confrontare
mutui vecchi (che non esistono più) con mutui nuovi!!!!

Risponde Francesca Tedeschi: vero anche BancoPosta non ha più l'offerta sopra l'80% e noi abbiamo aggiornato l'offerta immediatamente, ma è anche vero che nel nostro data base ci sono ancora mutui "vecchi" con spread vecchi. Li abbiamo mantenuti per fare le verifiche che legge qui su quanto è aumentata oggi la maggiorazione - spread - e siamo stati i primi a farlo trascinando anche i quotidianie i portali. Come vede continuamo a fare bene il nostro lavoro. Adesso stiamo aggiornando il data base oer la quarta edizione di Of-Miglior Mutuo e a breve troverà tutto aggiornato.

Tasso fisso non si rinegozia
Postato da MarcoM

Ho acceso un mutuo a tasso fisso al 6% ad ottobre 2008 e ora vorrei surrogarlo perchè Ing direct mi ha negato la rinegoziazione. Tra le varie banche interpellate la Barclays mi ha offerto di entrare con un variabile al 2,90% con opzione di passaggio al fisso quando voglio. Credo sia interessante per me anche perchè essendo un libero professionista ho la possibilità di scontare il mio debito prima dei 35 anni attuali. Prima però di prendere questa decisione mi farebbe enormemente piacere una sua opinione.

Risponde Francesca Tedeschi: Purtroppo abbiamo fatto una verifica a tappeto. nessuna banca rinegozia il tasso fisso. bisogna chiuderlo e basta per poi accenderne un altro. Alcune banche virtuose abbuonano qualche punto dello spread e anche qualche spesa. Barclays rimborsa le spese di perizia e 500 euro di Notaio. E' un problema, che spero andrà affrontato, ma purtroppo chi ha un tasso fisso oggi è una minuscola fetta di persone che tra l'altro si possono permettere una rata alta e quindi non contano per nessuno, nè per le associazioni nè per il Governo. Cornuti e mazziati. Comunque attenzione: un variabile oggi è conveniente, ma passare a tasso fisso fra qualche anno potrebbe essere ancora meno vantaggioso del suo attuale. oggi se mai è meglio un fisso al 4,5% se riesce a trovarlo e c'è.

Fisso o variabile. Che surroga è migliore?
Postato da Lory, ma anche da Susanna, Anna, Gelma, e altre numerose persone (quasi tutte donne!)
Cara Sig.ra Francesca vorrei sapere nel caso in cui riesco a fare la surroga cosa è meglio adesso: tasso fisso o variabile? E a cosa in particolare devo fare attenzione?

Risponde Francesca Tedeschi: Dipende come sempre dalle sue necessità e dalla sua situazione. Per chi vuole la piena tranquillità oggi un tasso fisso è ottimale dato che i tassi sono ai minimi. Ma il tasso fisso è quasi il doppio di un variabile. Quindi la rata iniziale è più alta. Se vuole pagare meno oggi e di più forse - anzi certamente - in futuro scelga un variabiile con opzione di rinegoziazione gratuita fra 5 anni. Se vuole pagare ancora meno, ci sono i mutui a tasso misto con partenza a tasso fisso a 2 o 5 anni anche qui con rata contenuta e opzione di continuare con fisso vantaggioso. Come vede la scelta è ampia. Il problema se mai e farsi assegnare un mutuo oggi in tempi di crisi del credito. Consiglio di trattare sui costi, sulle spese notarili rimborsabili, sulla polizza assicurativa gratuita o vantaggiosa e così via. E di fare diverse simulazioni confrontando il montante, cioè quanto effettivamente va restituito alla banca. Si accorgerà che un mutuo costa come un'auto costosa e quindi...attenzione.

Quando mi rimborsa la Banca il famoso 4%
Postato da vari

Continuo a pagare rate a tasso superiore al 4%: ma mi ridaranno mai i miei soldi? Ho già inviato numerose lettere. Niente.

Risponde Francesca Tedeschi: Finalmente l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato una sorta di guida e anche ABI ha garantito che il denaro arriverà, ma non prima della rata di maggio. In altre parole, è l'anagrafe tributaria a dovere verificare chi ha diritto o chi no di ricevere un bonus dallo Stato attraverso la sua banca o l'intermediario finanziario. Se uno non è iscritto, può fare una autocertificazione. Ne ha diritto, ricordo, solo chi ha un mutuo sulla prima casa di tipo A2 oppure A3, niente seconde case e case di lusso, ovviamente. Inoltre una novità importante: hanno diritto al bonus anche coloro che hanno un contratto iniziale superiore al 4%: «Su questo punto – sostengono dall'Associazione – le norme sono chiare nell'indicare che lo Stato dovrà integrare la quota interessi a partire dal tasso iniziale e non dal 4%». Il denaro che la banca restituisce avrà la stessa valuta delle rate pagate dal cliente a gennaio, febbraio, marzo, aprile.

martedì 3 marzo 2009

Etica e Affari. Il banchiere folgorato sulla via di Damasco

Ieri mi sono ribaltata sulla sedia. Letteralmente. E’ successo quando mi hanno dato la notizia che la Grameen Bank, la banca creata dal premio Nobel per la pace Muhammad Yunus (“il banchiere dei poveri”) in Bangladesh per dare prestiti ai più poveri e per mettere loro di avviare imprese, sbarcherà in Italia "con la collaborazione di Unicredit e dell'Università di Bologna”. Yunus, il critico più feroce del sistema bancario internazionale, e Unicredit, una delle prime banche d’Europa e come tale uno dei pilastri (almeno fino all’inizio del credit crunch) di quel sistema. Mi sono anche chiesta se Yunus conosce quale è stata in questi anni la politica di Unicredit… ma non è questo il punto.

Il punto è che nella mia sorpresa non c’è un giudizio di merito personale: è che ho qui, perchè me la sono andata a riprendere, la rassegna stampa sugli interventi, da due anni a questa parte, fatti da Alessandro Profumo, amministratore delegato di Unicredit. Interventi che in due parole si possono riassumere con le sue stesse parole: “il fare banca non può essere etico; l’etica appartiene alla sfera del privato e non a quella degli affari”. E ancora: «L' etica in banca? Fare molti utili» Se io vedo Profumo e Yunus agli antipodi, è perchè lo ha detto più volte Profumo, parlando non di Yunus, ma di affari e di poveri.

Una posizione, quella di Profumo, a mio avviso non condivisibile, e non perché si è politically correct, buoni d’animo, cristiani o buddisti. Ma perché etica e affari non sono divisibili (leggi qui).

Ma, in conclusione, nonostante le cose in cui crede fortemente, Profumo, esattamente da quando è iniziata questa crisi dei mercati finanziari e la sua banca è tornata ai livelli di capitalizzazione del vecchio Credito italiano, comunica che la sua è una “banca etica”: prima annuncia che bloccherà I pagamenti delle rate per disoccupati e cassintegrati con il progetto "Insieme 2009"; poi lancia un piano per il finanziamento delle piccole imprese; e ora si allea con “il banchiere dei poveri”.
Ma voi cosa ne pensate?

Ps. Ma glielo hanno detto a Yunus cosa dice Profumo alle elite di Cortina ogni estate dal suo amico Cisnetto?