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venerdì 22 maggio 2009

Ecco perché le banche non hanno ancora rimborsato la differenza tra il tasso al 4% e quello pagato dai clienti di mutui variabili

Da una settimana l'Euribor a tre mesi ha rialzato la testa portandosi all’1,252% dall’1,244% precedente. Inversione di tendenza? Riparte l'inflazione? Forse è solo un aggiustamento? Siamo comunque ancora lontani dal massimo storico dello scorso ottobre quando l'Euribor era salito a quota 5,393%. Intanto, però, nelle nostre tasche il mutuo si sta alleggerendo da solo (ad aprile la media era del 4,07% secondo dati ABI), senza alcun concorso dello Stato che non ha ancora dato nulla alle banche e di conseguenza le banche non hanno ancora pagato a noi la differenza tra il 4% e il tasso molto elevato degli ulti tre mesi (Leggi qui).

Siamo arrivati a giugno e sono molte le persone un po' (tanto) risentite, perché non sono ancora state rimborsate della differenza tra il tasso pagato e il famoso tasso anti-crisi al 4%. Tutti si aspettavano una maggiore celerità. In questa email si capisce il dramma di chi si è visto arrivare rate elevatissime rispetto al 4% previsto dal Governo. Scrive Massimiliano: "Com' è possibile che a marzo 2009 (periodo di osservazione ott/08 Mar/09) mi sia arrivata la rata del mutuo a tasso variabile (stipulato nel 2000 al 5,6%) con la Banca di Roma con l'interesse al 7,35%? Il tasso BCE è sceso fino al 1,5% per quale motivo il mio aumenta? Nel 2000 pagavo 1.350.000 di Lire ora pago 1.651 euro (rata Marzo /2009)."

Scrive Sabrina: "Nel 1997 ho stipulato un mutuo di 50.000.000 di lire a tasso fisso al 10,2% rinegoziato poi nel 1999 a tasso variabile al 5,6% in previsione che scendesse il tasso euribor al tempo se non sbaglio al 3,85%. In effetti cosi e stato ed è arrivato dopo una salita a scendere al 4,35% per poi risalire fino al 7,35 di marzo 2008. Ora mi è arrivata la rata di marzo 2009 (periodo di osservazione ottobre2008/marzo2009 sempre al 7,35% nonostante il tasso BCE sia sceso dal 3,75 del 08/10/08 al 1,5% del 05/03/2009). L'istituto erogante era la Banca di Roma ora Unicredit Banca. Visto che è stata già u'impresa riuscire a pagare le rate precedenti perse nella fusione delle due banche (8 volte a fare fila a vuoto negli sportelli) che cosa può aver determinato un tasso così alto? Un loro funzionario mi ha risposto molto velocemente dicendomi che la banca non sbaglia e che non poteva visionare al momento la pratica per i soliti problemi di terminali. Cosa devo fare?"

Il "tappo" credito d'imposta
Il problema è che questi soldi da anticipare ai clienti che ne hanno i requisiti, sono dati dallo Stato alle banche non cash, ma sotto forma di credito d'imposta con tanto di nuovo codice, 6811 denominato “credito d’imposta, per il recupero da parte delle banche e degli intermediari finanziari, della quota di mutuo a carico dello Stato art. 2, comma 3, Dl 185/2008” che deve essere riportato nella “Sezione Erario” del mod. F24 delle banche, in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a credito compensati”, o nella colonna “importi a debito versati” nei casi di ravvedimento operoso, evidenziando, come anno di riferimento, l’anno d’imposta cui si riferisce l’operazione. Tutta questa pappardella ve l'ho voluta citare per esteso per farvi capire che per le banche è un po' (tanto) complicato capire la procedura e inoltre c'è un problema in più. Non è così semplice capire esattamente chi ha diritto a questa elargizione governativa e chi no: l'Agenzia delle entrate ha messo a punto un elenco di aventi diritto. Cercando di non dimenticare nessuno, ma ovviamente con qualche (parecchie) dimenticanze. Chi non è iscritto in queste liste di privilegiati, può fare un' autocertificazione da inviare, tramite la sua banca, all'Agenzia delle Entrate. Puo' anche farlo direttamente tramite un commercialista abilitato a dialogare con il portale Entratel. E attendere. Ho letto un po' di documentazione e mi sembra sia ormai chiaro che questo 4% non tiene conto dello spread e quindi gli importi rimborsati saranno più bassi di quanto previsto. Inoltre si riferiscono solo a un periodo breve, due o tre mensilità al massimo. Comunque il denaro arriverà non prima di fine giugno. Anche perché ricordo che il Credito d'imposta si può usare per tante cose: compensare i debiti, oppure diminuire le imposte dovute. Ci sono banche che ne hanno molto di credito, altre che non ne hanno, alcune che preferirebbero usarlo per compensare debiti e altre no. In altre parole ci vuole tempo.

Segnali di ripresa del mercato dei mutui
Nel frattempo, anche grazie ai tassi più bassi, il mercato dei mutui è ripartito. Secondo il barometro Crif sulla domanda di mutui da parte delle famiglie italiane la domanda di prestiti ipotecari sarebbe salita del 9% ad aprile e di un +2% nel primo quadrimestre di quest'anno, mentre nello stesso periodo 2008 era stato registrato un calo del 2%. Inoltre le banche hanno iniziato ache se timidamente a riaffacciarsi sul mercato con nuove e vecchie proposte ridipinte per l'occasione come novità, come il mutuo legato al conto corrente o al conto di deposito (Leggi qui.)

Rimangono ancora numerosi problemi. C'è chi ancora va in banca e gli negano la rinegoziazione, perché il mutuo è cartolarizzato (scusa non valida, leggi qui). Altri che chiedono la surroga e non la ottengono. Senza dimenticare il popolo del tasso fisso, che non riesce ad uscirne senza chiudere e a riaprire il mutuo con conseguenti spese notarili e varie. Torno a consigliare "calma e gesso" per tutti: non andate in banca con il dente avvelenato. Preparatevi molto bene, ma armatevi anche di pazienza. Tra i tassi di listino, con gli spread saliti anche di oltre 1 punto percentuale, e quelli che si riescono ad ottenere possono esserci delle belle soprese in senso positivo. Il problema se mai è ancora una volta la scelta tra il fisso o il variabile.

A cui si aggiungo proposte creative come quella che mi suggerisce LUIGILU che scrive: "Mi è stato proposto un mutuo a tasso variabile con aumento su base annua secondo l'indice Istat. Vorrei sapere se si tratta di un prodotto conveniente tenuto conto che l'importo del mutuo è di euro 190.000 e la durata di 25 anni. Il tasso iniziale è del 3,70% e la prima rata sarebbe di euro 940 circa. Inoltre dove posso vedere tra un anno e l'altro a quanto ammonta il tasso Istat? E' possibile che ci sia una diminuizione dell'indice Istat da un anno a l'altro? Ed infine se avessi sottoscritto questo tipo di muto l'anno scorso con rata inziale di 940 euro mensile, in base all'aumento Istat dell'ultimo anno quanto pagherei per i prossimi 12 mesi?" Questa tipologia di mutuo, che attualmente è in promozione presso CheBanca!, ma che è già venduto da tempo ad esempio anche da BNL-BNP Paribas (Mutuo BNL revolution), è un mutuo che sostituisce un affitto. Gli affitti, infatti, sono collegati al tasso Istat, che può essere trovato anche online (Leggi qui, link esterno). Con tassi così bassi, se si scegle un variabile la cui rata salirà per forza, il mio consiglio è di non superare quel 30% di quanto si risparmia ogni mese che è una buona e sana regola per indebitarsi. Questo per evitare problemi nel futuro, quando sicuramente l'indice inflazionistico crescerà. Secondo autorevoli centri studi bancari, l'inflazione potrebbe salire anche fino al 6-7% entro i prossimi 5 anni. Comunque oggi il tasso Istat rispetto a due anni fa è di un +4%, mentre quello a un anno è di un +1%. I prezzi continuano a salire nonostante la crisi. Anche quelli delle case.

Suggerisco anche di non trovarsi nella situzione di Giuseppe che mi scrive: "Dato che non riesco a pagare più il mio mutuo, sono già tre mesi, ho chiesto alla banca il saldo del mio mutuo per estinguerlo a seguito di vendita della stessa. Con rammarico l'estratto conto è piu' di quello che mi anno erogato due anni fa (80.000,00) era il mutuo chiesto, me ne anno dati 79.000,00 circa, ne vogliono dopo 25 mesi 80.763,00 - circa 1.700,00 in piu' di quelli che mi anno dato. Chiedo è giusto che ad oggi ho solo pagato interessi? Ed i 1.700,00 in più cosa sono? Vorrei che mi aiutaste ad agire per non essere truffato". Giuseppe non è stato truffato, ha probabilemnte sottoscritto un mutuo che prevede il pagamento di una rata più leggera, di soli interessi, nel primo periodo di ammortamento. Da qui la conseguenza di un capitale da restituire addirittura superiore al prestito ottenuto. Attenzione dunque a ciò che si sottoscrive.

Da ultimo segnalo l'opportunità del consolidamento debiti con i mutui sostituzione e liquidità offerti ormai da tutte le banche, BancoPosta compresa. Scrive Angiolett: "Vorrei sapere, cosa mi conviene fare per eliminare tutti i prestiti personali che ho contratto nel tempo, per un ammontare di euro 70.000,00 e rate mensili che ammontano a 880,00. Faccio presente che come stipendio al netto percepisco 2100,00 mensili, ho casa di proprietà, moglie e due figli. Mi potete dare qualche consiglio per ridurre la rata mensile, ed eventualmente, non sapendomi muovere nella giungla dei mutui, a chi rivolgermi e il tipo di tasso che mi converrebbe chiedere. Con le entrate che ho riesco a pagare tranquillamente fino a 350 max 400 euro mensili." Come risposto personalmente a questo lettore, le opportunità per pagare di meno ci sono, ma il mutuo è comunque un prestito ipotecario e quindi anche più rischioso per il cliente. Il mutuo per ripianare i debiti andrebbe fatto per un periodo non superiore ai 10 anni.

1 commento:

danut ha detto...

Ma come si fa a capire se si è nella lista del 4%. Io so di avere diritto al 4%, ma voglio accertarmi di esserci nella lista stilata. Come faccio? In banca non si mettono certo a mostrarmi la lista.