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domenica 15 novembre 2009

Fisso o variabile, l'eterno dilemma

Abbiamo il tasso fisso più caro in Europa e per di più molte famiglie hanno cambiato dal variabile al fisso quando i tassi erano davvero molto alti. E adesso non sanno più come fare per disfarsene. Ma ci sono alcune offerte nuove e soprattutto c'è sempre modo di tasferire il mutuo a un'altra banca a costi azzerati.

Ecco le ultime domande e risposte di mutuiaconfronto.com . Ricordo che il modo più veloce di ricevere risposta è postare nel nuovo Forum community di OF Virgolette.net dove è anche possibile discutere di questi temi e scambiarsi esperienze.

Domanda di Rosario n. 1: "Devo ancora alla mia banca per un mutuo a tasso fisso prima casa 34.000 euro. La rata è abbastanza alta (691,00 euro). Vorrei rinegoziare il mutuo chiedendo 100.000,00 euro in più per un'abitazione che mi piace di più. Oppure mi conviene chiedere a un'altra banca. Cosa devo fare?"

Risposta: Prima di tutto ti informo che per un mutuo di 134mila euro lei deve guadagnare almeno 70 mila euro l'anno con spese contenute oppure avere un garante insieme a lei come la moglie o altri di famiglia che sottoscivano la
fidejussione. Detto questo, lei può senz'altro chiedere un nuovo mutuo con il quale estingue il precedente e qualora trovasse un'offera migliore può ovviamente richiederlo a un'altra banca. Consideri magari se puo' di chiederne almeno 150.000 così riesce anche ad includere le spese notarili e magari quelle di un'assicurazione vita dato che la cifra è piuttosto consistente. Le ricordo che per estinguere la precedente ipoteca non le deve essere richiesto alcunché nè dalla banca nè dal notaio.

Domanda da Rosario n. 2: "E se volessi chiedere un mutuo al 100%?"

Risposta: Qui la cosa è molto più difficile dato che sono poche le banche ad offrire un mutuo LTV, cioè oltre l'80% del valore dell'immobile dato in garanzia. Inoltre oggi le banche tendono a ipotecare al 200% e anche oltre mentre prima della crisi la percentuale massima era pari al 150%. Sono soprattutto le popolari e le BCC a offrire ancora questa possibilità solo per clienti che offrono garanzie.

Domanda da Antonius: "Sono venuto a sapere che la mia banca ha cartolarizzato il mio mutuo. Posso ancora rinegoziarlo e anche surrogarlo presso un'altra banca?"

Risposta: Certamente. La società veicolo non ha nessun tipo di rapporto con lei, ma solo verso la banca. In altre parole la banca è tenuta a trattare il mutuo cartolarizzato come qualsiasi altro mutuo: c'è un pero'. Molte banche utilizzano la scusa della cartolarizzazione epr tirare le cose in lungo o peggio per non concedere rinegozazioni. Si ricordi di non perdere tempo e di contattare l'ufficio reclami della banca segnalando il problema e informando che è pronto a denunciare la cosa anche al nuovo Arbitro Bancario Finanziario (Leggi qui)

Domanda di Ferlaz: "Pago il mutuo che è a tasso fisso da un paio di anni e oggi mi farebbe molto comodo risparmiare qualcosa rispetto alla rata attuale. La rata attuale e' di 1100. Mentre un variabile attualmente (ma chiaramente non so per quanto tempo ) mi farebbe risparmiare circa 300 al mese, un mutuo a tasso fisso al contrario non mi farebbe risparmiare quasi niente. Che faccio? Rischio?"

Risposta: Dato che ha solo 24 rate pagate non credo che glielo surrogheranno, in caso invece lo facessero va benissimo il mutuo variabile con CAP, ma attenzione oggi costa meno domani costerà un po' di più di quel che paga oggi. C'è poi inoltre anche la possibilità di un fisso che parte variabile per due anni, die in uno quindi, cioè un tasso misto partenza tasso variabile con tasso fisso già deciso oggi.

Domanda (lunga) di Rosaria Maria: Non so a chi rivolgermi per denunciare una.... truffa celata dietro un mutuo bancario con la Omissis! I fatti: nel giugno 2007, dopo aver atteso inutilmente la concessione di un mutuo prima casa da un Istituto Bancario che dopo mesi me lo ha rifiutato facendomi correre il rischio di perdere la casa e la caparra anticipata al venditore, vengo a conoscenza della Omissis che sembrerebbe essere più elastica nelle valutazioni e nella concessione dei mutui. Avvio quindi le pratiche necessarie e finalmente riesco a rogitare. Premetto che sono una donna monoreddito con un impiego a tempo indeterminato e percepisco un assegno dal mio ex marito. Il mutuo consigliatomi dalla banca è stato quello con tasso variabile e rata costante, in quanto io, vista la precaria situazione economica avevo la necessità di contare sulla sicurezza dell'importo mensile più che sulla durata più o meno lunga del mutuo.
Per il primo anno tutto ok! La rata mensile è stata, come sottoscritto, di circa 1200 euro al mese. Ma allo scadere del primo anno di pagamenti, sempre regolari, mi trovo un rid sul conto corrente di quasi 1400 euro! Chiamo più che allarmata la Banca ed un funzionario mi risponde in maniera serafica e senza problemi (per lui no ma per me....) che ogni anno venivano addebitate non so quali spese (200 euro!!!!) e mi informava che comunque dal mese successivo la rata non sarebbe stata più di 1200 ma di 1250 euro. Motivo? L'adeguamento ISTAT. Io rischio un collasso perchè penso che tutti i miei calcoli, sacrifici, timori, notti insonni, speranze di avere una casa...... verranno vanificati da un raggiro fattomi proponendomi un prodotto che non era affatto adeguato alle mie capacità economiche. Rivoltami ad altre Banche online, che poi mi hanno contattato telefonicamente tramite i loro promotori, mi è stato detto che rata costante per loro è dire che se la prima rata è di 1200 euro anche la 300esima rata sarà di 1200 euro! E che il contratto applicatomi dalla Omissis sembrerebbe una piccola (Piccola???!!!) truffa! Per affondare e vorrei evitare di annegare.... cosa posso fare? A chi posso rivolgermi? Vorrei un mutuo più equo e che mi desse la possibilità di programmare il futuro invece di rendermelo sempre più precario..."


Risposta: L'adeguamento Istat è previsto in molti contratti a rata costante e durata e tasso variabili. Rilegga il contratto e verifichi. Se così non fosse faccia denuncia alla banca attraverso l'ufficio reclami e, atteso un mese senza esito (ma spero che al contrario le rispondano), inoltri la deuncia all'Arbitro Bancario Finanziario (Leggi qui). Credo che alla sua banca non convenga rischiare la faccia su questo e troverà sicuramente un accordo ad esempio con un tasso fisso adeguato alle sue esigenze.

Domanda di Alessandro: "Ho un mutuo a tasso fisso con Omissis al 5,51% a 30 anni, anni restanti 28. Giorni fa sono stato alla banca Omissis dove mi hanno proposto di surrogare con loro con un variabile cap con tetto massimo del 5,50 a 25 anni, facendo un po i conti adesso potrei sfruttare i tassi bassi, e anche se sicuramente ci sara' il rialzo dell'euribor il mio tetto max sara' sempre come quello del mio mutuo a tasso fisso attuale, ma avrò guadagnato 3 anni di mutuo passando dai restanti 28 ai 25. L'altra offerta che mi e' stata fatta è er un fisso al 5% compreso di spreed sempre
a 25 anni adesso sono un po' confuso se accettare quello variabile con cap sfuttando i tassi bassi o andare sul fisso."


Risposta: I tassi oggi sono così bassi e a quanto sembra rimarranno così bassi così a lungo che forse le conviene assumersi un piccolo rischio e scegliere il variabile con il tetto massimo.

Domanda di Tere: "Ho un mutuo di 210.000 a 30 anni a tasso fisso con un ISC del 4,95 %. Mi conviene chiedere una surroga? Se sì a tasso fisso, misto o variabile con cap (fino a che valore)?"

Risposta: Le conviene optare per un variabile con cap accorciando il periodo di ammortamento a 20 anni massimo. Ma anche un fisso al 4,95% Taeg è ottimale e quindi io non perderei tempo e me lo terrei caro dato che l'importo richiesto è anche molto elevato.

Domanda di Crema20: "Per darmi un tasso vantaggioso le banche che ho consultato mi costringono ad accendere un'assicurazione vita. Ma le sembra giusto?"


Risposta: E' una garanzia in più per la banca, oltre che per lei e io l'accetterei. Ma faccia attenzione al tipo di assicurazione che le viene proposta e provi anche a chiedere un preventivo a una compagnia di assicurazione diversa da quella proposta dalla banca tanto per fare un confronto.

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