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martedì 28 dicembre 2010

Il popolo dei trecentomila

Sono un po' di più di 300mila i senza casa e senza mutuo in Italia. Giovani che non possono permettersi un affitto e tanto meno un mutuo (leggi qui in OF). Sono laureati, alcuni hanno già famiglia o comunque hanno una fidanzata fissa, ma sono ancora residenti con mamma e papà. Il defunto ex ministro Padoa-Schioppa li aveva etichettati come "bamboccioni". In effetti, vorrebbero anche permettersi una casa e una famiglia, ma perderebbero irrimediabilmente uno status da "benestanti" per piombare in una situazione di disagio e ristrettezze, perché oggi una casa si porta via quasi un terzo delle entrate di una famiglia media. Se poi c'è un mutuo la quota sale a quasi il 40% e oltre. Troppo.

Non a caso sia la promozione di Unicredit sia quella di BNL-BNP Paribas hanno puntato sul tema coppia giovane che si permette un mutuo senza rinunciare ai sogni. Ma è proprio così? E' così se il mutuo, prima di tutto, si riesce ad ottenere. Perché nel 2010 e ancora più nel 2011, accedere a un prestito sarà ancora più difficile. Le banche sono restie nel dare mutui all'80% e preferiscono arrivare al massimo al 50% del valore dell'immobile dato in garanzia, che, per di più, non sempre vale quello che si paga, ma spesso meno. Ricordo che il tecnico che fa la perizia è designato dalla banca e non più dal proprietario. Le banche che danno l'80-90 e il 100% si contano sulle dita di una mano anche se per fortuna ci sono ancora. Per ottenere denaro bisogna portare denaro e il giovane, qualora non sia aiutato dalla famiglia, difficilmente ne ha di proprio.

Secondo punto: anche un lavoro dipendente a tempo indeterminato non fornisce più le garanzie di un tempo. Bisogna dichiarare un lavoro da almeno 5-6 anni. Spesso non basta una firma all'ipoteca, ma ne occorrono almeno due e a volte anche tre. Da qui, due problemi: calano le richieste di mutuo (l'aumento segnalato deriva soprattutto dalle surroghe) e calano le compravendite (ad eccezione di quelle al mare o ai monti di chi acquista per investire e quindi i soldi li ha già).

Ed ecco che per mettere su famiglia si attende (a volte con ansia) che se ne vada in pace la nonna lasciando la casa da ristrutturare. Oppure si fa affidamente sul villino dove vivono i genitori che si rimoderna, si amplia, si ristruttura. O ancora, si sta in casa e basta anche a 40 anni e oltre. Una vera debacle per la famiglia.

Consigli per il 2011? Le banche continueranano ad aprire finestre con offerte a tempo anche molto vantaggiose, come lo è stata quella di BNL-Bnp Paribas con un tasso fisso anche fino a 30 anni al 4%. Bisogna, quindi fare molta attenzione ai "mutui in saldo", perché si possono prendere occasioni al volo molto interessanti. I tassi continuano a scivolare verso il basso, anche se forse BCE dovrà ritoccare all'insù il proprio indice di rifinanziamento fermo all'1% da oltre un anno, entro la fine del 2011, vale la pena fissare da subito un tasso fisso del 4% circa per periodi lunghi 20-25 anni. In questo modo, ci si organizza la vita, lavoro permettendo.

Oltre alle offerte delle banche, bisogna prestare attenzione ai fondi di garanzia di enti locali e previdenziali, anche qui le occasioni fioccheranno, ma sempre con la formula del "saldo" di un mese rinnovabile per altri 30 giorni al massimo.

Orecchie ritte, quindi, nel 2011 e non solo per chi il mutuo lo deve fare, ma anche per chi ce l'ha già, perché surrogare ormai è abbastanza facile e le banche si stanno facendo una sana concorrenza. Ma attenti alle spese accessorie, anche a quelle del conto corrente che si abbina sempre al mutuo.

Noi continueremo a darvi le informazioni in modo corretto e tempestivo, ma conto anche su tutti voi per ricevere per tempo segnalazioni e commenti.

A tutti auguri di un sereno 2011.

giovedì 28 ottobre 2010

Bentornato mutuo al 100 per cento

Ecco una bella novità che viene da una popolare: un mutuo al 100% con il tetto (leggi qui). Un variabile con cap che oggi sta ancora al 3% perché è agganciato all'Euribor a 1 mese. Credo che la concorrenza con le popolari si farà molto forte da adesso in poi e che sia il tempo giusto per chi vuole cambiare mutuo e anche banca. In questo periodo di offerte da segnalare anche quella di BNL-BNP Paribas che offre solo per un mese, cioè fino al 30 novembre, un tasso fisso al 3,99%, anche per chi vuole surrogare. L'offerta è interessante (Of sta facendo una prova) e anche qui si tratta di fare due conti e guardare con fiducia al futuro anche per i più giovani.

giovedì 14 ottobre 2010

unopercento

1%, la soglia del tasso BCE fermo ormai da un anno e mezzo (13 maggio 2009) è stata raggiunta dall'Euribor a 3 mesi. Oggi questo indice ha registrato la quota più alta di tutto il 2010, ai livelli di più di un anno fa (luglio 2009) cioé 0,99%. Il tasso, che era arrivato al minimo storico lo scorso 31 marzo 2010, 0,63%, è costantemente aumentato fino ad avvicinarsi alla fatidica soglia dell'1%. Perché "fatidica"? Perché è importante per i mutui: prima di tutto, oggi tornano interessanti i variabili BCE, così maltrattati dalle banche e misconosciuti dai clienti a causa da un lato dall'indice Euribor prossimo allo zero e distante dall'1%, e dall'altro lato a causa di spread molto più cari. Secondo: diventano vantaggiosi i mutui a tasso fisso sul breve periodo, cioè quei misti che partono con un tasso fisso a 2 anni che oggi è a quota 1,40% e che se è offerto con spread non superiori all'1,5% diventa una garanzia di stabilità nei primi anni d'impegno di una famiglia nella restituzione del debito. Terzo: tornano appettibili anche i mutui a tasso fisso sul lungo periodo, oltre i 20 anni, dato che anche in questo caso l'Irs è vantaggioso, come mai lo è stato in precedenza, di poco sotto il 3% con la possibilità di ottenere un prestiti bloccati a quota 4-4,5% (leggi qui). E' quindi tempo di affrettarsi a surrogare o a richiedere un mutuo oggi, anche se per chi acquista forse le case sono ancora troppo care. Ma si possono trovare anche ottime possibilità (vedi speciale immobiliare a cura di Of e di Case@Confronto).

Che consiglio dare a chi ha un variabile Euribor puro o con cap? Nel primo caso, ma anche nel secondo caso, anche se un cap, di solito protetto anche da un'assicurazione, è un buon prodotto che mette al riparo da un soglia massima, il consiglio da dare è ricordarsi ogni mese di verificare in anticipo a quanto ammonta la differenza del tasso Euribor in modo da organizzare le uscite e prevedere la rata da pagare. Il variabile con Cap, infatti, è in ogni caso un mutuo variabile a tutti gli effetti e le rate crescono e cresceranno ogni mese da oggi in avanti. Le previsioni, infatti, indicano una risalita lenta, ma tenace verso quota 2% a fine 2011.

D'alta parte in area Euro, la Germania spinge la risalita dell'economia con una previsione aggiornata relativa al Pil 2010-2011 a quota rispettivamente +3,5% e +2% al posto dei più prudenti valori +1.5% e +1.4% indicati ad aprile. Tutto questo mentre l'inflazione rimarrà ferma a quota 1,1% quest'anno per poi salire gradualmente a 1,6% nel 2011. E nell'area Euro si sta tornando a una stabilità, pur faticosa e a caro prezzo (tagli pesanti del walfare e disoccupazione): mentre il Pil sarà dell'1,6% a fine 2010 e a quota 1,3% nel 2011, l'infalzione rimarrà costante a quota 1,4% (2010) e 1,4% (2011).

Detto questo, tornando ai mutui, i think thank europei prevedono che la BCE aumenterà di 25 basis points (0,25%) l'indice di rifanziamento solo verso la fine del 2011. "La BCE intende rimanere cauta sui tassi e tenere fermo l' 1% per tutte le operazioni di rifinziamento", ma abbonderà progressivamente tutte le "misure eccezionali" intraprese per tornare a una normalità e stabilità finanziaria entro il prossimo anno.

mercoledì 15 settembre 2010

Germania 2 Italia 0

Sono tornata da Berlino con un bel bagaglio di informazioni su un mondo che sta rapidamente cambiando. Per chi sia interessato capire in che modo il mutamento sia radicale, lato tecnologia, consiglio di leggere il mio reportage su IFA 2010 dalla home di Aiutoooo.com.

Già che c'ero mi sono informata su case e mutui: nel primo caso la Germania è un'isola felice. Gli affitti sono a misura d'uomo e anche le case sono abbordabili. A Berlino, ad esempio, ci sono ottime chance anche per soli 50-60mila euro e con 200mila euro si riesce ad avere un bell'appartamento da 100 metri quadri in una zona ben servita dai mezzi e non lontana dal centro. Per quanto riguarda i mutui sono stata solo a una filiale di HVB e a una della Berliner Sparkasse, la locale Cassa di Risparmio (ciò che una volta era CARIPLO oggi Intesa Sanpaolo). HVB, per chi non lo sapesse, appartiene al gruppo UniCredit e anche nel layout è in tutto simile a qualsiasi filiale di UniCredit Banca, in Italia. L'offerta di mutui è però differente dalle filiali italiane dove a campeggiare è la proposta di un mutuo multi-switch (parto variabile e poi cambio con fisso, parto con fisso max 5 anni e poi cambio variabile): in promozione alla HVB di Berlino, ad esempio, c'è un tasso fisso a 10 anni con taeg 3,96%. In più, nella filiale, propongono la consulenza di una venditrice di immobili e la vetrina della banca assomiglia molto a quella di un'agenzia immobiliare, con i cartelli di case e appartamenti in vendita.

Alla Sparkasse ho soprattuto provato il loro servizio per iPad, semplice da usare (sono gli unici ad averlo). Hanno anche un sito di e-commerce dove riescono a vendere di tutto, perfino i due simpatici pupazzetti ideati per identificare gli esperti virtuali online sulla sicurezza della banca, denominati Pin&Tan. Il Tan è la password usa e getta che viene creata da un apposito lettore di carte con micro-chip, al top della sicurezza. Ebbene anche Sparkasse Berlin offre mutui a tasso fisso per 100mila euro in 10 anni a 3,25%, tutto compreso. E' il tasso fisso ad essere proposto, anche se per periodi brevi. Anche nel caso di questa banca, c'è un ampio servizio di ricerca di immobili (cerca la casa dei tuoi sogni!)

Da noi, il servizio ricerca immobile veniva fornito un tempo dal San Paolo. Oggi non più. Non mi risulta che alcuna banca lo proponga. La domanda la rivolgo a tutti coloro che mi seguono? Vi farebbe piacere che la vostra banca dedicasse una parte del servizio alla ricerca dell'immobile anche in collaborazione con agenzie esterne? Vi piacerebbe che la vostra banca avesse un bel sito di e-commerce?

Da ultimo una riflessione "storica" che ho fatto tornando dalla capitale della Germania: negli anni Sessanta in Italia fu una decisione politica della Democrazia Cristiana, che allora governava, di dare alle famiglie giovani la possibilità di diventari proprietari di una casa, la prima casa, grazie a mutui agevolati a tasso fisso e per periodi lunghi 30 anni proprio in collaborazione con le Casse di Risparmio. Una decisione che ha portato oggi quasi l'80 per cento delle famiglia ad avere almeno una casa di proprietà. Diversa la decisione della Germania, che invece ha puntato su affitti calmierati. Quella degli anni Sessanta si può chiamare la prima fase dei mutui. Che però di fatto è continuata fino a l'altro ieri, quando per le famiglie giovani c'era la possibilità anche di pagare per intero una casa grazie ai mutui al 100%. La scelta politica per un paese di proprietari di case ha però portato ad almeno tre problemi: primo, l'inamovibilità dei lavoratori. Chi deve pagare il mutuo di una casa fin da quando ha messo su famiglia difficilmente si sposta in un'altra città per lavoro. Secondo, prezzi elevati degli affitti. Terzo, i figli non lasciano più la casa dei genitori. Quest'ultimo problema, in effetti, è causato da un'altra novità di oggi: i mutui non arrivano più al 90-100%, ma solo al 50-60%. Mentre i prezzi delle abitazioni in Italia sono ancora molto elevati, alcuni assolutamente fuori mercato.

Da qui una seconda riflessione, questa volta "politica": manca oggi un progetto politico sul tema casa per le giovani famiglie. E non è pensabile che questo difficile problema sia lasciato alle banche.

venerdì 11 giugno 2010

Il mutuo che fa paura

Sempre più spesso mi arrivano mail di persone che mi chiedono: "Posso chiedere un prestito al posto del mutuo?" Quando a mia volta domanda il perché di questa richiesta la risposta è, almeno per me che mi occupo di mutui da anni, piuttosto sconcertante: "Perché del mutuo ho un po' paura..." Cosa è successo? Dopo il famoso surriscaldamento del tasso Euribor nel terzo trimestre 2008 e dopo la confusione che si è creata con la legge surroga e poi con il decreto sul 4% e poi e poi...il tema mutui è diventato molto caldo sui media, ma in modo tale da creare, purtroppo, ansia e paura. La paura del mutuo, però, è irrazionale. Il mutuo è meglio di un prestito e per tanti motivi. Prima di tutto il mutuo è regolamentato da una normativa europea che lo rende più sicuro, la banca non può richiedere indietro il denaro quando vuole come avviene per un prestito. Inoltre, la normativa vigente lo rende più trasparente e flessibile tanto da potere essere trasportabile da una banca a un'altra a zero spese.

Secondo, i tassi d'interesse sono ben diversi rispetto a un prestito: se oggi il tasso medio variabile è molto basso attorno al 2,5%, e anche un fisso viaggia intorno al 4,5% - 5% per 15 anni e 100 mila euro, un prestito per un importo del genere è molto più elevato, in alcuni casi oltre il doppio. In più, un mutuo può venire sottoscritto per cifre elevate anche oltre i 200mila euro, mentre il prestito che oggi offre di più, quello della IBL arriva, ma solo a certe condizioni, fino a 100mila.

E' vero che il mutuo è un prestito ipotecario e che quindi si dà la casa in garanzia, ma non si pensi di sottoscrivere un prestito, non pagare una rata rimanendo poi al riparo da eventuali confische dei beni o delle casa. In altre parole, un mutuo è meglio di un prestito se si tratta, appunto, di raccogliere denaro per la casa.

Diverso è il discorso se invece dietro alla domanda di cui sopra si nasconde un altro problema: quello cioè della banca che non concede il mutuo oppure che lo condede solo parazialmente e quindi un prestito può diventare indispensabile per racimolare il gruzzolo che serve. C'è una banca che concede ancora il 120% per un mutuo a giovani coppie, di fiducia, che possono così comperarsi la casa e pagarsi l'arredamento o una bella cerimonia di nozze. Ma le banche che erogano oltre l'80% oggi sono davvero da ricercare con il lumicino e a volte, non danno nemmeno l'80%, ma solo il 60-75% che è poi la percentuale media a livello europeo.

E allora? Allora un prestito diventa indispensabile. Da qui il fiorire di offerte di prestito un po' più vantaggiose di una volta (Leggi qui l'ultima rilevazione di Of).

Il mutuo, però, intanto sta diventando sempre più flessibile e facile da gestire, con tante ciambelle di salvataggio per evitare il rischio tassi se si vuole utilizzare un tasso di partenza molto basso aprofittando di un tasso BCE ancora all'1% dopo un anno e di un Euribor ancora sotto questa cifra. Per chi vuole saperne di più Of ha appena pubblicato uno speciale intitolato "Sogno di un mutuo senza rischi" (Leggi qui). E senza paura.

lunedì 26 aprile 2010

Attenzione al variabile. Qualche consiglio dal Salone del Risparmio 2010

Salone del Risparmio 2010. Pienone. Tanti giovani, ragazzi adolescenti attirati dal tema del salone dedicato quest'anno all'educazione finanziaria con relativa mostra itinerante e un concorso promosso da Assogestioni ("Studio, risparmio e investo"). Partecipo a un paio di convegni. In quello organizzato da BNP Paribas Asset Management ("Conosco quindi investo. La giusta via nella gestione del proprio risparmio") c'è il prof. Mannheimer che sta descrivendo il risparmiatore come un poveretto che suscita compassione. Sciorina poi qualche dato per fare capire il perché della sua ammissione. In pratica, la maggioranza degli intervistati ammette di affidarsi alla consulenza di amici e parenti piuttosto che alle cure di un personal banker. Una incomprensibile leggerezza: è come se per conoscere la cura di una malattia ci si affidasse all'amico invece che al medico. Per quanto riguarda i mutui ben il 66% degli intervistati ammette che vorrebbe saperne di più. Strana cosa, mi dico, dato che di informazione ce n’è davvero in abbondanza. Mi colpisce l'affermazione di Stefano Calderano, direttore divisione retail & private di BNL-BNP Paribas secondo cui oggi la gente sta commettendo lo stesso errore di prima della crisi, sottoscrivendo mutui variabili. "Il fisso è sempre da preferire per le famiglie", spiega. E se la prende, anche se in modo discreto, con i giornali che decantano i vantaggi del variabile. Mi sento la coscienza tranquilla, io consiglio sempre il fisso, al massimo un variabile con le ciambelle di salvataggio.


Si parla di casa anche nel secondo degli incontri che ho seguito, quello della Pictet sui Megatrends. Il professor Giovanni Palladino, della Fondazione Luigi Sturzo, segnala che nei prossimi 20 anni accadrà l'esatto contrario di quanto è avvenuto fino ad ora ovvero, l'offerta di case sopravanzerà la domanda facendo crollare i prezzi, soprattutto nei centri urbani, mentre rimarranno stabili o cresceranno nei luoghi di villeggiatura soprattutto quelli più rinomati richiesti dai pensionati ricchi stranieri. Un megatrend che fa ripensare circa l'investimento in mattone ancora molto forte in Italia. Vero, penso, ma lo è anche il fatto che la famiglia acquista quasi sempre per abitarci. E se è vero anche l'altro megatrend, è cioè che nel futuro le pensioni si dimezzeranno, una casa può diventare un ottimo strumento di sopravvivenza per milioni di baby boomers diventati ormai nonni e bisnonni.


Mi aggiro tra gli stand nello spazio piuttosto angusto e provo a fare qualche domanda. Ne faccio una da buona madre: che cosa propone una banca a un giovane adolescente che vuole far fruttare quanto ha messo da parte tra regali di nonni e zii e paghetta dei genitori oltre a quello che riuscirà a mettere da parte in futuro? Le offerte utili sono sostanzialmente solo due: un piano pensionistico e un piano di accumulo. Nel primo caso, il fondo pensione aperto per i figli da 0 a 17 anni, c'è il vantaggio fiscale per il genitore che può detrarre fino a 5.164,57 euro. In più, una volta che si sarà trovato un lavoro, il ragazzo o la ragazza potranno spostare quel fondo pensione verso la cassa di appartenenza, ad esempio se è diventato ingegnere o medico alla Cassa Ingegneri o Medici. Nel secondo caso c'è voluto maggiore tempo per comprenderne i vantaggi: prima di tutto, il piano di accumulo è agganciato a uno o più fondi d'investimento che inizialmente sono di tipo azionario, più rischiosi e quindi più vantaggiosi, mentre, via via che ci si avvicina alla data di scadenza del piano, diventano meno rischiosi e quindi meno vantaggiosi. La domanda d'obbligo a questo punto è: ma quanto si guadagna? Non si può sapere, ovviamente, per legge. Però c'è qualche valido simulatore online che parte non dal guadagno, ma dall'obiettivo d'investimento. Cosa mai può desiderare un giovane adolescente per i prossimi 20 anni di vita? Azzardo: una casa? Mettiamo, quindi, che l'obiettivo sia un'abitazione del valore di 300mila euro di oggi. Se si desidera ottenere quella cifra fra 20 anni si devono versare ogni mese nel piano di accumulo almeno 800 euro. Facendo due conti da brava mamma quasi quasi lo farei: si tratta di uno stipendio dato al giovane, che, spinto al risparmio, magari mette la testa a posto e non spende e spande come i suoi amici in feste e vestiti. Il problema vero però è che, ovviamente, né per questo prodotto né per il primo, essendo prodotti di investimento in fondi, il denaro investito è garantito.

giovedì 11 marzo 2010

Perché il mattone è sempre il primo investimento


Tutti i risparmi delle famiglie italiane se ne vanno nella casa, per acquistarla, ristrutturarla, arredarla, ampliarla. Non solo: se si ha una casa e altri risparmi si pensa ad acquistarne un'altra per il figlio o la figlia, per le vacanze e per investire, per non lasciare il denaro sul conto allo zero virgola qualcosa oppure investito in qualcosa di troppo rischioso. L'investimento in una casa è sempre a lungo termine. E se si affronta chiedendo un prestito, un mutuo, anche questo ha un termine di 20 e anche di 30 anni. In alcuni casi ci sono banche che offrono mutui fino a 50 anni per acquistare una casa più bella, più grande, in centro invece che in periferia, senza però accollarsi rate eccessive.

Ebbene da oggi, potete trovare utili indicazioni su come trovare la casa dei sogni in città come al mare, ai laghi o in montagna, in Italia piuttosto che all'estero nel nuovo portale Case@Confronto che OFNetwork, il network di siti che dirigo, ha appena aperto. Da questo sito potete anche trovare le indicazioni sui mutui.

Attendo anche su questi temi le vostre domande a cui risponderò facendomi aiutare da chi ne sa molto più di me. Ricordatevi anche di postare usando la community Virgolette.net. Buona lettura.

martedì 26 gennaio 2010

Un 2010 ad occhi aperti

Iniziate l'anno con gli occhi ben aperti. E chiedete sempre consiglio. Vi racconto il primo caso di successo. Il signor X surroga il suo mutuo e solo al momento della stipula, mentre il Notaio legge il contratto, si accorge di una clasuola che permette alla banca di variare le condizioni secondo l'articolo 118 del TUB, che sta per Testo Unico Bancario. Chiede a me cosa fare e gli consiglio di non firmare il contratto (segui il botta e risposta su Virgolette.net), ma di chiedere al suo Notaio di stralciare tale clausola dato che è illegittima per un mutuo.

In effetti questo articolo è utilizzato in molti i contratti di mutuo, se andate a vedere, oltre che su tutti quelli di conti, prestiti eccetera. In base a questo articolo, il cliente, una volta informato del cambiamento delle condizioni, può rescindere il contratto entro 60 giorni. Solo che per un mutuo, che impegna cifre raggauardevoli e difficilmente restituibili, mentre una surroga è comunque qualcosa di molto oneroso almeno in termini di tempo, questo articolo non è applicabile. La giurisprudenza è chiara. E lo ribadisce anche un documento del Ministero dello Sviluppo Economico (Leggi qui). C'è più di una sentenza, inoltre, che ammette come "non applicabile" la clausola contrattuale che conferisce alla banca la facoltà di variare il tasso applicato al mutuo o altre condizioni relative allo stesso in relazione all'andamento del mercato, "ove tale formula", leggo in un testo di giurisprudenza "non contenga alcun criterio oggettivo di riferimento...e rimetta, pertanto, un'eventuale variazione alla mera discrezionalità della banca". L'articolo 118 si applica, in sostanza, solo a contratti a tempo indeterminato.

Il Signor X ha anche informato la banca che sarebbe ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario, il nuovo organismo a cui è indispensabile appellarsi in caso si voglia far valere qualche diritto in via extragiudiziale (Leggi qui). La banca, che in un primo tempo aveva detto che non si poteva far proprio niente accampando scuse quali l'urgenza, come fanno quasi sempre, di fatto ha fatto marcia indietro e ha cambiato il contratto in favore del cliente. Perché l'Arbitro è uno strumento utile? Per la banca è un deterrente formidabile prima di tutto perché la procedura, una volta avviata secondo le modalità corrette, la costringe a versare 200 euro subito e poi a seguire con attenzione il caso. Rischia infatti di apparire in una lista dei cattivi o blacklist pubbicata a sue spese sui principali organi d'informazione. Consiglio quindi a tutti, qualora evidenziassero problemi con la propria banca, di non arrabbiarsi e richiedere subito l'intervento di un costoso legale, ma di seguire la procedura richiesta dall'ABF. Secondo me, e mi direte se sbaglio, basterà informare di avere proceduto in questo senso e la banca cambierà atteggiamento. Provare per credere.