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lunedì 17 ottobre 2011

Mutui: allarme spread

Ho partecipato ieri domenica 16 ottobre alla trasmissione SOLDI su ODEON TV, condotta da Cosimo Pastore e tra le altre cose ho dibattuto sul tema mutui. In particolare sui rincari degli spread, che OF ha segnalato ormai da almeno 2 mesi a questa parte (leggi qui), ma con l'obiettivo, per le banche, di mantenere stabili i tassi e contenere il più possibile il fenomeno del surrogatore seriale, citato anche in questa trasmissione. Segnalo quindi soprattutto questa parte di trasmissione in cui si discute di spread e mutui.

Francesca Tedeschi partecipa alla trasmissione SOLDI il 16 ottobre







giovedì 22 settembre 2011

...Mussari c'è.

Finalmente il presidente Giuseppe Mussari ABI ha detto la sua su questa crisi che spazza via incertezze per tutti. Mentre i quotidiani ricordano che il declassamento dell'Italia si abbatte anche sulle famiglie che pagano un mutuo (o che lo vorrebbero chiedere), Mussari dice in pratica (vedi news dell'ANSA): "Occorre uscire dalla logica delle manovre e valorizzare il patrimonio dello Stato per la riduzione del debito. Lo ha detto il Presidente dell'Abi, Giuseppe Mussari. ''Dobbiamo uscire dalla logica delle manovre e delle emergenze - ha detto Mussari - e cominciare a ragionare in maniera seria di crescita. Non possiamo più tentennare su liberalizzazioni e privatizzazioni e dobbiamo ragionare in maniera dinamica in materia di patrimonio perche' sia piu' utile alla riduzione del debito''. In altre parole, riduciamo il debito. E in fretta. Lo stesso vale anche per le famiglie? Chi ha un mutuo a tasso fisso o un variabile con Cap, stia tranquillo dov'è. Chi ha un variabile, per ora, anche. Perché i tassi saliranno proprio a causa del declassamento, ma per i nuovi mutui a cui le banche aggiungeranno spread sempre più elevati per far fronte alle spese, ai loro problemi e soprattutto ai nuovi rating sul debito che vogliono sempre maggiori garanzie.
D'altra parte Mussari ha anche aggiunto: "La riduzione del rating da parte di Standard and Poor's per sette banche italiane non determina gravi conseguenze. Consideriamo che sono sette banche che avevano un rating abbastanza alto per cui la riduzione non determina gravi conseguenze, per tutte le altre si è trattato di agire sull'outlook che da neutrale o positivo passa a neutrale o negativo".
Intanto, però, c'è da segnalare che sul fronte del MeteoMutuo di Of i tassi sono fermi anche se gli indici Euribor e IRS sono in leggero calo. Le banche vogliono stabilità e aggiustano le maggiorazioni (spread) di conseguenza. Purtroppo, alcune fanno sparire i variabili Bce o li centellinano solo ai buoni clienti con garanzie. Sarebbe la scelta migliore secondo me, con tasso fissato e più basso di un fisso. Provate a chiederlo e fatemi sapere.

martedì 6 settembre 2011

Abi se ci sei...

Borse al crollo, banche che valgono sempre di meno, il terrore che serpeggia a chi ha un mutuo: torneremo a pagare il debito in lire? La mia rata mensile sarà di svariati milioni (che non ho?) Faremo la fine dell'Argentina? Abi, se ci sei batti un colpo...speriamo che venerdì 9 a Venezia, la mia bella città, che come ogni anno celebra il cinema, Giuseppe Mussari, presidente Abi ci faccia sapere qualcosa in occasione della sua partecipazione prevista al convegno "Banche e Cinema 2011. le banche per l'industria del Cinema in Italia". Ore 10,00.

In questi giorni, un assordante silenzio ci avvolge da parte delle banche: ultime parole di Mussari in quel di Cortina il 10 agosto scorso, con cauto ottimismo ("Forse le banche italiane torneranno a quotazioni ragionevoli"). Forse? Ma fateci sapere qualcosa, magari.

giovedì 1 settembre 2011

Mutuo a tasso fisso: Oh caro!

1 settembre. Si torna alla normalità. A Milano tuona. E i tassi? Dopo un agosto infernale, dove le Borse hanno fatto tremare gli investitori e il Governo ha inventato l'inventabile per cercare di calmarle, ormai si dice che si scenderà verso Natale a bocce ferme: i tassi non saliranno, anzi forse scenderanno un pochino. La Bce manterrà il suo 1,50% invariato (con qualcuno che dice che lo ha alzato troppo o troppo presto). Per chi ha un mutuo variabile, quindi, poche sorprese.

Per chi vuole rinegoziare un tasso fisso contratto quando costava il 6% e oltre, invece, i tempi sono duri. Prima di tutto una considerazione: le banche, tutte, hanno cartolarizzato i loro mutui per fare cassa e quando si va in filiale ci si sente dire "Ma il suo mutuo è cartolarizzato!" Come fosse colpa mia! Ripeto a tutti: la banca cartolarizza, ma è tenuta a rinegoziarlo o surrogarlo il mutuo e a costo zero ed è, inoltre, l'unica controparte verso il cliente, non l'ente veicolo della cartolarizzazione. Attenzione, dunque.

Secondo: se voglio rinegoziare a un tasso fisso più basso, oggi, apriti cielo. Eppure, si fa notare, l'Irs (parametro con cui si calcola un mutuo fisso) è sceso da aprile ad oggi di quasi un punto percentuale, mica noccioline. Sai cosa ti rispondono in filiale: "Sì, ma lo spread è salito di un punto e quindi è uguale!" Perché lo spread è salito di un punto se il parametro è sceso di un punto? Risposta del direttore: "Per mantenere i tassi stabili: sa com'è sennò continuano a venire clienti che vogliono rinegoziare". Come lei, appunto.

"E poi, commenta un altro direttore, cosa sarà mai un punto percentuale? Cosa le cambia? Qualche centinaio di euro? E che sarà mai..." No comment.
Certo che oggi c'è poco rispetto, a mio parere, per chi guarda anche il centesimo (e non per taccagneria, ma per riuscire ad arrivare a pagare le rate e anche il supermercato il 31 del mese).

Leggi anche qui in Of un'analisi dei mutui variabili con Cap.

giovedì 12 maggio 2011

100, 90, 80, 70, 60 per cento

Leggo sempre con interesse sulla stampa i commenti sul tema mutui e in particolare quelli che partono da prove concrete in filiale. Segnalo quella effettuata in alcune filiali di banche di Cassina de' Pecchi, cintura extraurbana milanese. Si presenta in filiale un giovane di 25 anni, probabilmente vestito come si vestono oggi i giovani, maglietta e blu jeans, e chiede un mutuo per una casa. Si meraviglia che l'impiegato lo guardi all'inizio un po' perplesso e che chieda soprattutto una garanzia. Ma di cosa ci si deve meravigliare?

Il ragazzo ha un lavoro a tempo determinato e oggi un giovane non è una categoria che offra molte garanzie. Il lavoro manca, soprattutto mancano percorsi di carriera certi. E poi, ragazzi, alla banca non ci si va vestiti alla bell'e meglio! Ci si va poi con un progetto, con conti ben fatti, con previsioni, preparati insomma. Si telefona, si chiede un appuntamento. possibilmente ci si va anche accompagnati da qualcuno che ci sa fare.

Scrivere che le banche sono "cattive", perché ti chiedono garanzie è una vera stupidaggine: voglio vedere voi se viene a casa vostra uno senza arte né parte a chiedervi un prestito anche solo di poche decine di euro. Qui si parla di centinaia di migliaia di euro, di un prestito di 120, 240 rate, una intera vita.

La banca che dà il 100% non c'è più? Non è vero c'è, ancora poche, ma ci sono, e poi c'è chi dà appunto ancora l'80% che è tanto rispetto a quanto sta avvenendo in Europa dove al massimo si arriva al 70% e spesso solo al 60%. E allora? Allora ai cari "bamboccioni" va semplicemente insegnato come si fa, come ci si vende bene quando si va a chiedere un prestito, come si debba anche lavorarci su e non poco e come gestire il denaro sia un'arte che va imparata da piccoli per vivere meglio da adulti. Senza pensare che tutto ti sia dovuto.
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Per leggere un commmento con cui non sono affatto d'accordo leggi qui

giovedì 14 aprile 2011

E' l'ora di acquistare appartamenti in centro città

Incontro in banca, prima dell'apertura. "Sono qui per una pratica urgente, devo vendere una casa". "Dove?" Chiedo incuriosita. "In centro, valeva un milione un anno fa adesso riesco a venderla a 900mila, i prezzi caleranno rapidamente, già oggi si parla del 70% rispetto al 2009. Sa è meglio che mi affretti." Chiedo ancora: "Ma trova qualcuno che acquisti a questi prezzi? E' una cosa grande?" "Macché solo una stanza, più servizi." E c'è qualcuno che spende 900mila euro per un buco di casa in centro città. "Sì - mi fa la signora che ha fretta - oggi si trova da vendere solo case che costano da 1 milione in su. Chi un tempo acquistava magari col mutuo a 200-300mila euro non ce la fa più. La classe media è praticamente all'asciutto." Invece chi ha denaro, disinveste dalla Borsa che non dà nessuna garanzia, troppe le batoste prese, troppi i pericoli, e ritorna al mattone, ma di lusso o quasi.

Per questo, abbiamo dedicato lo speciale case 2011 alle Case da investimento (leggi qui), in modo da capire cosa scegliere e come fare a ottenere il meglio dal mercato.

Per qualsiasi domanda o commento postate qui o in Virgolette.net.

mercoledì 23 marzo 2011

Tasso variabile batte tasso fisso 4 a 1

Secondo stime Tecnocasa su un campione di circa 7mila mutui, nel II semestre 2010, il 48% dei mutuatari ha optato per il “tasso variabile puro” ovvero per il profilo di rischio più elevato. Ovviamente per cogliere le opportunità di un tasso Euribor e BCE a minimi storici abbinate a un costo del prodotto (spread) contenuto. Caratteristiche che hanno permesso di avere una rata mensile più bassa assumendosi però il rischio di un rialzo dei tassi di riferimento.

Il 32% delle preferenze sono andate verso il prodotto variabile con CAP; unendo alla bassa quotazione dei parametri di riferimento del prodotto la possibilità di definire un tetto massimo di tasso. Quest’ultima opzione comporta però una maggiorazione del costo prodotto.

Il 18% dei mutuatari è stato invece più attento a una programmazione certa e sicura del proprio impegno economico, accollandosi il maggior costo di un operazione a tasso fisso a fronte della certezza e stabilità della rata per tutta la durata del finanziamento.

Da notare che nell’intero anno 2009 la preferenza sulla stessa tipologia di prodotto si attestava al 29%.

La differenza risulta anche di maggior rilievo se confrontata con il valore del 2008 che era pari a 72%. Solo il 2% dei mutuatari ha deciso nel secondo semestre 2010 una soluzione di tipo misto (l’8% nel 2009), un mutuo come si sa difficile da capire (anche da spiegare).

Ebbene, il rischio adesso potrebbe essere pagato caro se i tassi dovessere aumentare. Per fortuna c'è la surroga, c'è la rinegoziazione. Ma attenzione, bisogan prepararsi per tempo, non arrivare all'ultimo momento con l'acqua alla gola.

C'è da dire che si sono allungati anche i tempi di restituzione, la media è salita da 21 a 25,5 anni e ci sono offerta a 30, 40 e perfino 50 anni. Un mutuo che può durare una vita se non due.

lunedì 28 febbraio 2011

ATTENZIONE AI TASSI

Popolo del tasso variabile siete pronti all'aumento dei tassi? Anche il Governatore della Banca d'Italia Mario Draghi ha messo sull'avviso: "L'emergere di tensioni inflazionistiche richiede di valutare attentamente i tempi e le modalita' di una normalizzazione delle condizioni monetarie, dei tassi d'interesse."

D'altro canto tenere i tassi bassi pare non sia servito a rilanciare l'economia, né tanto meno a far crescere i salari o a far trovare lavoro ai molti disoccupati per lo più giovani. E allora?

Allora, chi ha un variabile puro si prepari a gestire ogni mese una spesa in più per la rata del mutuo: è ancora in tempo per surrogare un variabile con il tetto (in poche banche in verità) oppure un variabile con il cambio tasso (ce ne sono in tutte le banche, attualmente c'è quello del Credem in promozione) o ancora un variabile a rata fissa. Attenzione: si tratta di possibilità più care di un variabile standard. Ma si dorme meglio. D'altra parte ricordo che Of ha premiato Mutui a tasso fisso che, sul lungo periodo, sono ancora l'opzione più adatta a una famiglia. Leggi in Mutuiaconfronto.com

giovedì 17 febbraio 2011

MUTUI, CONTI CORRENTI E DEPOSITI: L'ONLINE CONVIENE?

Pubblico per intero la trasmissione SOLDI del 13 febbraio 2011 dove parlo di investimenti, conti correnti, depositi e mutui soprattutto sul tema dell'online che era il tema della trasmissione.







mercoledì 9 febbraio 2011

Inflazione e tassi: i mutui sempre più cari

Anche le buone notizie hanno un lato negativo: i metalmeccanici tedeschi sono riusciti a spuntare un aumento del loro stipendio tra il 3 e il 3,5%, avevano chiesto il 6%, ma tant'è. Ebbene questa buona notizia ha fatto suonare i campanelli di allarme in tutta l'Europa: adesso cosa accadrà all'inflazione? La BCE dovrà necessariamente aumentare il suo indice di rifinanziamento fermo da oltre 1 anno all'1%? Ricordo che il target di inflazione è stato fissato dalla Banca Centrale Europa al 2% e che oggi è già superiore di 4 punti base mentre, grazie all'aumento salariale dei 100mila lavoratori del comparto auto tedesco, potrebbe salire ancora.

Per l'analista i Jim Leaviss, della M&G Investments (e a capo del Retail Fixed Income) non sarebbe finita qui, perché già il sindacato chimico tedesco chiede un aumento del 7% per i suoi lavoratori. E si scateneranno tutti quanti entro i prossimi mesi. La seconda buona notizia è che almeno per la Germania la disoccupazione è al 7,4%, più bassa di molti altri Stati membri dell’UE e c'è chi dice che si raggiunga presto la completa occupazione. E allora? Che c'entra l'operaio tedesco con il mio mutuo? C'entra. Perché con l'inflazione ripartono anche i tassi e allora il vostro variabile deve essere protetto in qualche modo oppure è il momento di fissare una rata con un tasso fisso. Tra le altre cose, segnalo che se si va su mutuionline.it e si inserisce una richiesta di surroga non si trova niente. E le banche già stanno ben attente a surrogare i mutui. Meglio farsi due conti in tasca e rinegoziare. E' il momento adatto.

Segnalo che Of ha pubblicato l'elenco dei prodotti premiati da Of-MigliorMutuo 2011 leggi qui in mutuiaconfronto.com

venerdì 7 gennaio 2011

Mutui fissi, variabili e le buone (cattive) notizie di inizio d’anno

Secondo l'ultimo rapporto mensile dell'Associazione Bancaria Italiana il tasso di interesse medio applicato in Italia per i mutui alle famiglie per l'acquisto di case, a novembre 2010, è stato del 2,80%, in aumento rispetto al 2,70% del mese di ottobre. Si parla, ovviamente, di tasso variabile, che è ai minimi storici di sempre. Sono aumentate anche le richieste di finanziamenti a tasso fisso, passate dal 21% al 26,5% nell'ultimo mese, anche se la maggioranza delle famiglie sceglie ancora il tasso variabile. Il motivo dell’aumento è dovuto in parte al fatto che anche l’Irs, indice di riferimento per il tasso fisso, è diminuito nel 2010 tanto da raggiungere anche qui percentuali basse, sotto il 5 e anche il 4% (anche se di poco, leggi qui). Mentre l’Euribor iniziava una lentissima risalita tecnica.

Ed ecco che a inizio 2011, l’Euribor a 3 mesi, indice con cui sono calcolati la maggioranza dei mutui variabili, dopo il leggero surriscaldamento a fine 2010, è ridisceso a quota 1% allineandosi esattamente al tasso di rifinanziamento europeo, che la Banca Centrale Europea terrà stabile ancora per qualche mese (la prossima riunione è prevista giovedì prossimo). Questa piccola oscillazione dell’Euribor ha creato un effetto distorsione: qualcuno ha pensato che il fisso tutto sommato non fosse così una buona idea, visto che c’è una differenza di 3 punti base tra le due tipologie di tasso.
Eppure un mutuo a tasso fisso è una garanzia di sicurezza, soprattutto dopo avere provato sulla propria pelle cosa significa un surriscaldamento dei tassi, a fine 2008. Ma cosa avverrà nel 2011? Cosa dicono gli esperti?

Gli analisti internazionali prevedono che la BCE sarà costretta a ritoccare di 0,25 punti base il tasso di rifinanziamento a partire da fine anno, per poi salire progressivamente dall’1,25% al 2% entro il 2013. Si parla di “inizio di normalizzazione”, di “fine di misure straordinarie” oltre che di un ritorno a una inflazione sul 2% (nel 2010 su base annua è stata dell’1,9% in Europa con punte del 2,2% a dicembre).

In questo contesto, la domanda è sempre la stessa: conviene addossarsi l’onere di un mutuo a tasso fisso oggi ancora molto più caro di un variabile? E ancora: meglio puntare su un mutuo variabile BCE agganciato cioè al tasso di rifinanziamento della Banca Centrale Europa?
Ottenere un fisso al di sotto del 4% o poco al di sopra potrebbe essere la soluzione migliore soprattutto sui tempi lunghi o lunghissimi (20-30 anni): per una famiglia significa assicurarsi un mutuo inferiore a un affitto e a garantirsi tranquillità per il futuro, che, purtroppo il Ministro Giulio Tremonti, descrive come un videogame pieno di mostri a sorpresa. Sul breve, invece, meglio un tasso variabile, anche BCE. Anzi scegliere un mutuo di liquidità sui 7-10 anni oggi è davvero molto conveniente, ad esempio per rimettere a posto l’abitazione o per ampliarla.
Per chi vuole o deve rinegoziare o surrogare, il momento è buono, perché le banche adesso hanno liquidità sufficiente e siamo certi che a breve si apriranno altre finestre con offerte vantaggiose dopo quelle di fine 2010, mentre non ci sono garanzie per la fine 2011.

Rinegoziare un variabile da un fisso dopo che si sono pagati gli interessi, dato che il calcolo del mutuo prevede che si paghi una maggiore quota degli interessi nel primo periodo dell’ammortamento, ha purtroppo poco senso, il risparmio non è così elevato. Mentre se si ottiene maggiore liquidità, allora è possibile fare anche qualche conto e risparmio. Surrogare un variabile verso un fisso, invece, potrebbe essere interessante, ma sempre sul lungo periodo.

Ed ecco qualche conto fatto su indicazioni di chi mi ha scritto:
Caso 1. Sonia ha mutuo trentennale di 165.000 dal 2008 in corso, già surrogato una volta all'inizio del 2010. Periodicamente cerca di tenersi aggiornata sui tassi, possibilità migliori di surroga e così via. “La mia difficoltà, mi scrive Sonia, è comprendere se queste surroghe sono veramente utili, in quanto a me è capitato di surrogare, ma di dovere (con mia sorpresa) ripartire per lo stesso periodo, 30 anni e non 28 come mi aspettavo, dopo due anni di rate già versate. Ora dato avrei trovato ora una proposta di un’altra banca - passerei dal 5,10% al 4,10% circa - non so se è decisamente conveniente o meno. Inoltre fino al giorno prima della stipula non si è mai certi del tasso e quindi della rata, che in un giorno solo può variare di qualche decina di euro.”

Sonia paga 871 euro mensili (è alla nona rata) per trent'anni. Con l’altra banca pagherebbe (tassi permettendo) Irs 30 anni + 1,20% spread = 4,10% ovvero 810 euro circa mensili sempre per trent'anni. Ha chiesto di ridurre a 25 anni, ma l'irs è più alto e anche la rata di conseguenza, 899 euro circa.
Facendo un calcolo sul montante finale su 165mila bisogna restituire, con tasso al 5,10% attuale, 313.000 euro mentre con l’offerta al 4,36% il montante da restituire scende a quota 287.000 euro.
Meglio quindi chiedere se mai di fare un mutuo al 4,36% ma per un periodo più breve, così il risparmio è maggiore. Di solito, al contrario, la banca pretende di allungare il periodo.

Caso 2. Scrivono Angelo e Chiara: “Un anno fa abbiamo stipulato un mutuo trentennale di 120.000 euro a tasso fisso al 5,1% a nostro parere un buon tasso, però ora ci attira molto il nuovo prodotto del variabile con CAP, e dopo diverse perlustrazioni in varie banche, ci sembra buona la proposta quella che offre il tasso del 3,03% mentre il tasso massimo è del 6,15% (e con i nostri due stipendi in casi estremi riusciamo a coprire un tasso simile). Con i tassi bassi di adesso andremmo a risparmiare circa 150 euro mensili sulla rata che attualmente stiamo pagando e in più potremmo abbassare la durata a 25 anni anziché a 30. Che si fa? Consigli?”
Ho risposto che oggi un tasso variabile con CAP non è poi proprio conveniente, meglio un mutuo variabile con l’opzione del tasso fisso dopo 2-5 anni già predefinito oggi. Un CAP o tetto del 6,15% e molto alto oggi che i tassi fissi sono sotto il 5% meglio un CAP del 5,5% al massimo e nemmeno per tutto il perioro, ma solo per la prima metà del periodo di ammortamento. Purtroppo Angelo e Chiara non sono riusciti a rinegoziare con la loro banca che ha addotto come scusa il fatto che bisogna avere almeno un debito di 125mila euro (sic!), quindi si sono rivolti alla banca che prometteva il CAP anche se elevato.

Caso 3. Marco, pur sapendo che nessuno ha una palla di cristallo su come si evolveranno i mutui nei prossimi anni, chiede una opinione in merito a quanto mi ha prospettato una banca con la quale ha stipulato un mutuo nel 2008 per 143.000 euro a tasso fisso per 22 anni a 5,4%, con una rata di 931 euro al mese. Oggi gli hanno consigliato un mutuo cambio tasso con l'opzione di cambiare ogni qualvolta che lo si desidera, il vincolo è che se lo si passa al fisso bisogna mantenerlo almeno un certo numero di anni. La prima rata con tasso variabile e di 713 euro per un mutuo a 20 anni con il tasso a 2,3% (rimanenza del debito e di circa138.000 euro). La domanda di Marco è la seguente: “quando tra un anno passo al fisso e lo voglio tenere almeno 2 anni, la mia rata probabilmente potrebbe essere anche più alta di quella di oggi?”
La risposta è stata: purtroppo sì. Meglio tenere fermo il variabile oggi che è ancora basso e cercare di fissare il fisso già oggi. Marco alla fine è riuscito a surrogare con una banca che gli ha offerto un tasso fisso al 4,25% per 20 anni.

martedì 4 gennaio 2011

Mutui italiani più cari in Europa? Sì, ma anche le abitazioni sono le più care

I mutui italiani sarebbero i più cari d’Europa. La denuncia è stata lanciata dall’associazione costruttori e segue altre fatte nel recente passato. Anche Of aveva sollevato il problema alcuni anni fa, per poi rinunciare al confronto, perché piuttosto complesso: il mutuo è un prodotto sempre più su misura e quindi difficilmente confrontabile, soprattutto su scala sovranazionale.
La cifra indicata dall’associazione costruttori è notevole: il rincaro sarebbe in media di 9mila euro per cliente, in pratica si pagherebbe un anno in più di interessi alla banca. Troppo. Ma è davvero così?
Una prima verifica l’ho fatta anch’io andando a confrontare uno stesso prodotto in una sola banca, il gruppo BNP PARIBAS che, in Italia, è presente con BNL e che, proprio a novembre 2010, aveva lanciato una promozione vantaggiosa per un tasso fisso al 3,99%. Ebbene, il cliente francese pagherebbe oggi, gennaio 2011, per un mutuo di 150mila euro in 15 anni a tasso fisso un TAN del 3,84% con 890 euro di spese pratica. La prova in filiale a BNL-BNP Paribas, invece, ha dato come risultato, oggi che l’offerta "finestra" del 3,99% è terminata, un TAN del 4,7%, sempre per 15 anni, che scende a 4,35% se il mutuo si richiede online.

Quindi la risposta alla domanda iniziale è la seguente, almeno per il gruppo BNP PARIBAS: è vero, in Francia il mutuo costa molto meno rispetto all’Italia, quasi di un punto percentuale. Andando a fare una verifica qua e là nel nostro Data Base di mutuiaconfronto.com ho potuto constatare che un mutuo a tasso fisso in Italia somma all’Irs, che oggi per 15 anni è pari a 3,69%, in media 1,10-1,50% di maggiorazione o spread, che è il guadagno della banca. Più un’altra maggiorazione di 0,18-0,30% per spese varie, assicurazione compresa. Come riescono in Francia a tenere uno spread così contenuto (solo 0,3%)? Bisogna tenere presente che in Francia è stata appena varata una riforma per la proprietà immobiliare che consente a chi non possiede casa e ne acquista una, la sua prima abitazione, di ottenere un prestito ipotecario a tasso zero. Questo perché è il Governo francese a fare da garanzia per la banca. Un’ottima occasione per giovani e giovani coppie per riuscire a coronare il sogno di una famiglia con un’abitazione di proprietà. Si tratta di una riforma, non ancora approvata dal parlamento. La sua approvazione è data per scontata entro gennaio. Attenzione, però: il montante a tasso zero dipende dal numero di persone che abiteranno l’immobile e dalla zona dove si trova e soprattutto arriva al massimo a 48.750 euro. Troppo poco? Di fatto più che sufficiente in Francia dove il prezzo delle abitazioni è molto contenuto rispetto ai parametri italiani.

Il problema, quindi, in Italia non riguarda il caro mutuo, ma piuttosto il caro casa. Come mai, chiedo ai costruttori, le abitazioni da noi sono più care che a Parigi? Come mai a Milano come a Roma si costruiscono palazzi con appartamenti descritti come di pregio o addirittura di lusso venduti a prezzi esorbitanti, stabili che rimangono, ahimè, desolatamente vuoti?

La crisi del settore immobiliare, infatti, non dipende secondo me dal caro mutuo (i tassi sono comunque i più bassi di sempre), ma dal caro casa. In giro ci sono case molto brutte e mal tenute a prezzi incredibilmente elevati e case nuove in località senza servizi a prezzi assolutamente fuori mercato. Non c’è da stupirsi se poi i giovani rimangono a casa dei genitori anche fino a 40 anni e oltre. Lavoro precario, salari bassi, caro casa sono le tre principali cause di questa crisi che vede i giovani ripiegati in un ruolo marginale e da emarginati (leggi qui).
Sono propri i prezzi elevati delle case e le conseguenti richieste di mutui per cifre molto alte a far aumentare gli spread dei tassi, e questo per garantirsi dall’eventuale default, tra l’altro in una situazione difficile in Italia per quanto riguarda la possibilità di ottenere lo sfratto e la messa in vendita dell’abitazione in caso di mancato pagamento.
E quindi, come si può notare, gridare al lupo è forse più facile che verificare qual è il problema reale: che in Italia il mercato immobiliare è drogato proprio dai costruttori che mantengono i prezzi elevati per gestire la loro situazione finanziaria alquanto precaria e che, inoltre, non c’è da parte del Governo nessun contributo, al di là delle promesse, alla soluzione del problema casa.