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venerdì 7 gennaio 2011

Mutui fissi, variabili e le buone (cattive) notizie di inizio d’anno

Secondo l'ultimo rapporto mensile dell'Associazione Bancaria Italiana il tasso di interesse medio applicato in Italia per i mutui alle famiglie per l'acquisto di case, a novembre 2010, è stato del 2,80%, in aumento rispetto al 2,70% del mese di ottobre. Si parla, ovviamente, di tasso variabile, che è ai minimi storici di sempre. Sono aumentate anche le richieste di finanziamenti a tasso fisso, passate dal 21% al 26,5% nell'ultimo mese, anche se la maggioranza delle famiglie sceglie ancora il tasso variabile. Il motivo dell’aumento è dovuto in parte al fatto che anche l’Irs, indice di riferimento per il tasso fisso, è diminuito nel 2010 tanto da raggiungere anche qui percentuali basse, sotto il 5 e anche il 4% (anche se di poco, leggi qui). Mentre l’Euribor iniziava una lentissima risalita tecnica.

Ed ecco che a inizio 2011, l’Euribor a 3 mesi, indice con cui sono calcolati la maggioranza dei mutui variabili, dopo il leggero surriscaldamento a fine 2010, è ridisceso a quota 1% allineandosi esattamente al tasso di rifinanziamento europeo, che la Banca Centrale Europea terrà stabile ancora per qualche mese (la prossima riunione è prevista giovedì prossimo). Questa piccola oscillazione dell’Euribor ha creato un effetto distorsione: qualcuno ha pensato che il fisso tutto sommato non fosse così una buona idea, visto che c’è una differenza di 3 punti base tra le due tipologie di tasso.
Eppure un mutuo a tasso fisso è una garanzia di sicurezza, soprattutto dopo avere provato sulla propria pelle cosa significa un surriscaldamento dei tassi, a fine 2008. Ma cosa avverrà nel 2011? Cosa dicono gli esperti?

Gli analisti internazionali prevedono che la BCE sarà costretta a ritoccare di 0,25 punti base il tasso di rifinanziamento a partire da fine anno, per poi salire progressivamente dall’1,25% al 2% entro il 2013. Si parla di “inizio di normalizzazione”, di “fine di misure straordinarie” oltre che di un ritorno a una inflazione sul 2% (nel 2010 su base annua è stata dell’1,9% in Europa con punte del 2,2% a dicembre).

In questo contesto, la domanda è sempre la stessa: conviene addossarsi l’onere di un mutuo a tasso fisso oggi ancora molto più caro di un variabile? E ancora: meglio puntare su un mutuo variabile BCE agganciato cioè al tasso di rifinanziamento della Banca Centrale Europa?
Ottenere un fisso al di sotto del 4% o poco al di sopra potrebbe essere la soluzione migliore soprattutto sui tempi lunghi o lunghissimi (20-30 anni): per una famiglia significa assicurarsi un mutuo inferiore a un affitto e a garantirsi tranquillità per il futuro, che, purtroppo il Ministro Giulio Tremonti, descrive come un videogame pieno di mostri a sorpresa. Sul breve, invece, meglio un tasso variabile, anche BCE. Anzi scegliere un mutuo di liquidità sui 7-10 anni oggi è davvero molto conveniente, ad esempio per rimettere a posto l’abitazione o per ampliarla.
Per chi vuole o deve rinegoziare o surrogare, il momento è buono, perché le banche adesso hanno liquidità sufficiente e siamo certi che a breve si apriranno altre finestre con offerte vantaggiose dopo quelle di fine 2010, mentre non ci sono garanzie per la fine 2011.

Rinegoziare un variabile da un fisso dopo che si sono pagati gli interessi, dato che il calcolo del mutuo prevede che si paghi una maggiore quota degli interessi nel primo periodo dell’ammortamento, ha purtroppo poco senso, il risparmio non è così elevato. Mentre se si ottiene maggiore liquidità, allora è possibile fare anche qualche conto e risparmio. Surrogare un variabile verso un fisso, invece, potrebbe essere interessante, ma sempre sul lungo periodo.

Ed ecco qualche conto fatto su indicazioni di chi mi ha scritto:
Caso 1. Sonia ha mutuo trentennale di 165.000 dal 2008 in corso, già surrogato una volta all'inizio del 2010. Periodicamente cerca di tenersi aggiornata sui tassi, possibilità migliori di surroga e così via. “La mia difficoltà, mi scrive Sonia, è comprendere se queste surroghe sono veramente utili, in quanto a me è capitato di surrogare, ma di dovere (con mia sorpresa) ripartire per lo stesso periodo, 30 anni e non 28 come mi aspettavo, dopo due anni di rate già versate. Ora dato avrei trovato ora una proposta di un’altra banca - passerei dal 5,10% al 4,10% circa - non so se è decisamente conveniente o meno. Inoltre fino al giorno prima della stipula non si è mai certi del tasso e quindi della rata, che in un giorno solo può variare di qualche decina di euro.”

Sonia paga 871 euro mensili (è alla nona rata) per trent'anni. Con l’altra banca pagherebbe (tassi permettendo) Irs 30 anni + 1,20% spread = 4,10% ovvero 810 euro circa mensili sempre per trent'anni. Ha chiesto di ridurre a 25 anni, ma l'irs è più alto e anche la rata di conseguenza, 899 euro circa.
Facendo un calcolo sul montante finale su 165mila bisogna restituire, con tasso al 5,10% attuale, 313.000 euro mentre con l’offerta al 4,36% il montante da restituire scende a quota 287.000 euro.
Meglio quindi chiedere se mai di fare un mutuo al 4,36% ma per un periodo più breve, così il risparmio è maggiore. Di solito, al contrario, la banca pretende di allungare il periodo.

Caso 2. Scrivono Angelo e Chiara: “Un anno fa abbiamo stipulato un mutuo trentennale di 120.000 euro a tasso fisso al 5,1% a nostro parere un buon tasso, però ora ci attira molto il nuovo prodotto del variabile con CAP, e dopo diverse perlustrazioni in varie banche, ci sembra buona la proposta quella che offre il tasso del 3,03% mentre il tasso massimo è del 6,15% (e con i nostri due stipendi in casi estremi riusciamo a coprire un tasso simile). Con i tassi bassi di adesso andremmo a risparmiare circa 150 euro mensili sulla rata che attualmente stiamo pagando e in più potremmo abbassare la durata a 25 anni anziché a 30. Che si fa? Consigli?”
Ho risposto che oggi un tasso variabile con CAP non è poi proprio conveniente, meglio un mutuo variabile con l’opzione del tasso fisso dopo 2-5 anni già predefinito oggi. Un CAP o tetto del 6,15% e molto alto oggi che i tassi fissi sono sotto il 5% meglio un CAP del 5,5% al massimo e nemmeno per tutto il perioro, ma solo per la prima metà del periodo di ammortamento. Purtroppo Angelo e Chiara non sono riusciti a rinegoziare con la loro banca che ha addotto come scusa il fatto che bisogna avere almeno un debito di 125mila euro (sic!), quindi si sono rivolti alla banca che prometteva il CAP anche se elevato.

Caso 3. Marco, pur sapendo che nessuno ha una palla di cristallo su come si evolveranno i mutui nei prossimi anni, chiede una opinione in merito a quanto mi ha prospettato una banca con la quale ha stipulato un mutuo nel 2008 per 143.000 euro a tasso fisso per 22 anni a 5,4%, con una rata di 931 euro al mese. Oggi gli hanno consigliato un mutuo cambio tasso con l'opzione di cambiare ogni qualvolta che lo si desidera, il vincolo è che se lo si passa al fisso bisogna mantenerlo almeno un certo numero di anni. La prima rata con tasso variabile e di 713 euro per un mutuo a 20 anni con il tasso a 2,3% (rimanenza del debito e di circa138.000 euro). La domanda di Marco è la seguente: “quando tra un anno passo al fisso e lo voglio tenere almeno 2 anni, la mia rata probabilmente potrebbe essere anche più alta di quella di oggi?”
La risposta è stata: purtroppo sì. Meglio tenere fermo il variabile oggi che è ancora basso e cercare di fissare il fisso già oggi. Marco alla fine è riuscito a surrogare con una banca che gli ha offerto un tasso fisso al 4,25% per 20 anni.

martedì 4 gennaio 2011

Mutui italiani più cari in Europa? Sì, ma anche le abitazioni sono le più care

I mutui italiani sarebbero i più cari d’Europa. La denuncia è stata lanciata dall’associazione costruttori e segue altre fatte nel recente passato. Anche Of aveva sollevato il problema alcuni anni fa, per poi rinunciare al confronto, perché piuttosto complesso: il mutuo è un prodotto sempre più su misura e quindi difficilmente confrontabile, soprattutto su scala sovranazionale.
La cifra indicata dall’associazione costruttori è notevole: il rincaro sarebbe in media di 9mila euro per cliente, in pratica si pagherebbe un anno in più di interessi alla banca. Troppo. Ma è davvero così?
Una prima verifica l’ho fatta anch’io andando a confrontare uno stesso prodotto in una sola banca, il gruppo BNP PARIBAS che, in Italia, è presente con BNL e che, proprio a novembre 2010, aveva lanciato una promozione vantaggiosa per un tasso fisso al 3,99%. Ebbene, il cliente francese pagherebbe oggi, gennaio 2011, per un mutuo di 150mila euro in 15 anni a tasso fisso un TAN del 3,84% con 890 euro di spese pratica. La prova in filiale a BNL-BNP Paribas, invece, ha dato come risultato, oggi che l’offerta "finestra" del 3,99% è terminata, un TAN del 4,7%, sempre per 15 anni, che scende a 4,35% se il mutuo si richiede online.

Quindi la risposta alla domanda iniziale è la seguente, almeno per il gruppo BNP PARIBAS: è vero, in Francia il mutuo costa molto meno rispetto all’Italia, quasi di un punto percentuale. Andando a fare una verifica qua e là nel nostro Data Base di mutuiaconfronto.com ho potuto constatare che un mutuo a tasso fisso in Italia somma all’Irs, che oggi per 15 anni è pari a 3,69%, in media 1,10-1,50% di maggiorazione o spread, che è il guadagno della banca. Più un’altra maggiorazione di 0,18-0,30% per spese varie, assicurazione compresa. Come riescono in Francia a tenere uno spread così contenuto (solo 0,3%)? Bisogna tenere presente che in Francia è stata appena varata una riforma per la proprietà immobiliare che consente a chi non possiede casa e ne acquista una, la sua prima abitazione, di ottenere un prestito ipotecario a tasso zero. Questo perché è il Governo francese a fare da garanzia per la banca. Un’ottima occasione per giovani e giovani coppie per riuscire a coronare il sogno di una famiglia con un’abitazione di proprietà. Si tratta di una riforma, non ancora approvata dal parlamento. La sua approvazione è data per scontata entro gennaio. Attenzione, però: il montante a tasso zero dipende dal numero di persone che abiteranno l’immobile e dalla zona dove si trova e soprattutto arriva al massimo a 48.750 euro. Troppo poco? Di fatto più che sufficiente in Francia dove il prezzo delle abitazioni è molto contenuto rispetto ai parametri italiani.

Il problema, quindi, in Italia non riguarda il caro mutuo, ma piuttosto il caro casa. Come mai, chiedo ai costruttori, le abitazioni da noi sono più care che a Parigi? Come mai a Milano come a Roma si costruiscono palazzi con appartamenti descritti come di pregio o addirittura di lusso venduti a prezzi esorbitanti, stabili che rimangono, ahimè, desolatamente vuoti?

La crisi del settore immobiliare, infatti, non dipende secondo me dal caro mutuo (i tassi sono comunque i più bassi di sempre), ma dal caro casa. In giro ci sono case molto brutte e mal tenute a prezzi incredibilmente elevati e case nuove in località senza servizi a prezzi assolutamente fuori mercato. Non c’è da stupirsi se poi i giovani rimangono a casa dei genitori anche fino a 40 anni e oltre. Lavoro precario, salari bassi, caro casa sono le tre principali cause di questa crisi che vede i giovani ripiegati in un ruolo marginale e da emarginati (leggi qui).
Sono propri i prezzi elevati delle case e le conseguenti richieste di mutui per cifre molto alte a far aumentare gli spread dei tassi, e questo per garantirsi dall’eventuale default, tra l’altro in una situazione difficile in Italia per quanto riguarda la possibilità di ottenere lo sfratto e la messa in vendita dell’abitazione in caso di mancato pagamento.
E quindi, come si può notare, gridare al lupo è forse più facile che verificare qual è il problema reale: che in Italia il mercato immobiliare è drogato proprio dai costruttori che mantengono i prezzi elevati per gestire la loro situazione finanziaria alquanto precaria e che, inoltre, non c’è da parte del Governo nessun contributo, al di là delle promesse, alla soluzione del problema casa.