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martedì 4 gennaio 2011

Mutui italiani più cari in Europa? Sì, ma anche le abitazioni sono le più care

I mutui italiani sarebbero i più cari d’Europa. La denuncia è stata lanciata dall’associazione costruttori e segue altre fatte nel recente passato. Anche Of aveva sollevato il problema alcuni anni fa, per poi rinunciare al confronto, perché piuttosto complesso: il mutuo è un prodotto sempre più su misura e quindi difficilmente confrontabile, soprattutto su scala sovranazionale.
La cifra indicata dall’associazione costruttori è notevole: il rincaro sarebbe in media di 9mila euro per cliente, in pratica si pagherebbe un anno in più di interessi alla banca. Troppo. Ma è davvero così?
Una prima verifica l’ho fatta anch’io andando a confrontare uno stesso prodotto in una sola banca, il gruppo BNP PARIBAS che, in Italia, è presente con BNL e che, proprio a novembre 2010, aveva lanciato una promozione vantaggiosa per un tasso fisso al 3,99%. Ebbene, il cliente francese pagherebbe oggi, gennaio 2011, per un mutuo di 150mila euro in 15 anni a tasso fisso un TAN del 3,84% con 890 euro di spese pratica. La prova in filiale a BNL-BNP Paribas, invece, ha dato come risultato, oggi che l’offerta "finestra" del 3,99% è terminata, un TAN del 4,7%, sempre per 15 anni, che scende a 4,35% se il mutuo si richiede online.

Quindi la risposta alla domanda iniziale è la seguente, almeno per il gruppo BNP PARIBAS: è vero, in Francia il mutuo costa molto meno rispetto all’Italia, quasi di un punto percentuale. Andando a fare una verifica qua e là nel nostro Data Base di mutuiaconfronto.com ho potuto constatare che un mutuo a tasso fisso in Italia somma all’Irs, che oggi per 15 anni è pari a 3,69%, in media 1,10-1,50% di maggiorazione o spread, che è il guadagno della banca. Più un’altra maggiorazione di 0,18-0,30% per spese varie, assicurazione compresa. Come riescono in Francia a tenere uno spread così contenuto (solo 0,3%)? Bisogna tenere presente che in Francia è stata appena varata una riforma per la proprietà immobiliare che consente a chi non possiede casa e ne acquista una, la sua prima abitazione, di ottenere un prestito ipotecario a tasso zero. Questo perché è il Governo francese a fare da garanzia per la banca. Un’ottima occasione per giovani e giovani coppie per riuscire a coronare il sogno di una famiglia con un’abitazione di proprietà. Si tratta di una riforma, non ancora approvata dal parlamento. La sua approvazione è data per scontata entro gennaio. Attenzione, però: il montante a tasso zero dipende dal numero di persone che abiteranno l’immobile e dalla zona dove si trova e soprattutto arriva al massimo a 48.750 euro. Troppo poco? Di fatto più che sufficiente in Francia dove il prezzo delle abitazioni è molto contenuto rispetto ai parametri italiani.

Il problema, quindi, in Italia non riguarda il caro mutuo, ma piuttosto il caro casa. Come mai, chiedo ai costruttori, le abitazioni da noi sono più care che a Parigi? Come mai a Milano come a Roma si costruiscono palazzi con appartamenti descritti come di pregio o addirittura di lusso venduti a prezzi esorbitanti, stabili che rimangono, ahimè, desolatamente vuoti?

La crisi del settore immobiliare, infatti, non dipende secondo me dal caro mutuo (i tassi sono comunque i più bassi di sempre), ma dal caro casa. In giro ci sono case molto brutte e mal tenute a prezzi incredibilmente elevati e case nuove in località senza servizi a prezzi assolutamente fuori mercato. Non c’è da stupirsi se poi i giovani rimangono a casa dei genitori anche fino a 40 anni e oltre. Lavoro precario, salari bassi, caro casa sono le tre principali cause di questa crisi che vede i giovani ripiegati in un ruolo marginale e da emarginati (leggi qui).
Sono propri i prezzi elevati delle case e le conseguenti richieste di mutui per cifre molto alte a far aumentare gli spread dei tassi, e questo per garantirsi dall’eventuale default, tra l’altro in una situazione difficile in Italia per quanto riguarda la possibilità di ottenere lo sfratto e la messa in vendita dell’abitazione in caso di mancato pagamento.
E quindi, come si può notare, gridare al lupo è forse più facile che verificare qual è il problema reale: che in Italia il mercato immobiliare è drogato proprio dai costruttori che mantengono i prezzi elevati per gestire la loro situazione finanziaria alquanto precaria e che, inoltre, non c’è da parte del Governo nessun contributo, al di là delle promesse, alla soluzione del problema casa.

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